在泰国购买计划外的物业
泰国的预建工程并不少见。尽管经济略有下滑，泰国目前房屋和公寓发展激增。外国投资者对这些项目的需求仍然很强劲，特别是传统的流行市场，如曼谷，普吉岛，芭堤雅和华欣。
这在泰国并不例外，因为世界其他地区多年来一直以其极具吸引力的低买入和卖出高风险的方式接受了前期投资。不管这种趋势如何，为了保护您未来的投资和兴趣，在泰国进行这种收购时，在泰国购买建筑前财产时，还有一些需要注意的事项。
什么是施工前收购？
首先，施工前房地产收购是在施工过程的早期购买物业的做法。
开发商正在向客户出售这些未来物业，以便为开发本身提供资金。
另一方面，一旦土地被细分，所有的基础设施和便利设施已经到位，客户就会对这个财产进行银行贷款。
购买建筑前的物业肯定有优势，例如相对优惠的价格，选择在项目中选择更具吸引力的情节或开发商为早期买家提供的其他额外奖励措施。
你应该像任何物业收购一样：
对施工前的开发进行适当的尽职调查也不例外，非常重要。事实上，这样做是谨慎的。
通常很容易陷入购买兴奋和开发商的销售情况，但总是重要的是要知道您将要购买什么。
除了所有权契据之外，您还可以查看开发人员的历史记录，财务状况或者他们以前开发的任何项目。
您可以检查开发商是否申请了开发所需的任何必要许可证，或者是否对项目进行了环境影响研究，因为这些许可证可以根据泰国法律为您提供一些自动保护。
您还可以对自己的财产价值和成本进行调查，或者您可能希望有独立的测量师为您评估财产或项目，并将其与开发人员给您的数据进行比较。
这些只是在与开发人员签订任何合同之前可以做的一些事情，以保护您未来的投资。
泰国契约文化
有趣的是，泰国的合约方式与其对缔约方之间的关系的文化重要性有关。
回到家里，我们对纸上写的是什么，而在泰国呢，更加重视关系本身。在与国际客户打交道的多年中，泰国已经转而采用更为全面的文件形式。
“波士顿律师”的合同起草风格可能在这里仍然无法正常工作，泰国方面仍然常常向您提供所有类型事项的2至3页类型的合同。这是基于传统，合同只是原则的纲要。
我们更习惯于将合同视为详尽列出所有可能性和意外情况的权利和义务。所以在处理泰国的合同时，记住这一点可能是很好的，但是如果你与他们的关系很好，你通常会发现他们可以很适应修正案。
一些外国管理的开发商倾向于提供一个更全面的合同，我们在西方更习惯。然而，他们仍然倾向于提供对买方有很大偏见的合约，而不是我们习惯于回家的“平衡和公平”的方法。
您是否应当从当地或国际开发商处购买。
在施工前合同中要注意什么？
在施工前的合同中必须满足一些最低要求，以尽量减少任何风险。这些都是应包括在每个施工前的合同中的一些基本要素：
大体时间
一个协议应该有一个明确规定建设起始日期和完成日期的时间框架。
检查任何扩展条款，通常给开发人员几个月的时间来完成，而不产生任何处罚。
价钱
协议应明确规定价格，付款条件和付款方式。理想情况下，在施工协议中，应将其列为时间表。
也应以每平方米或平方尺的单位计算，因为地块面积在完成后可能会警惕。警惕您没有与开发人员讨论的额外费用。
付款处罚
检查您的付款违约罚款是不是太繁重。
诸如立即解除合同和保留您已经支付的款项的条款并不罕见，但应该有一段时间来补救此违约。
开发人员的默认值
如果由于破产或其他原因，开发商未能完成施工，请确保您获得全额退款。
晚完成
如果完成时间迟到，应给予您一个买方的处罚。
这通常从完成后的最终付款中扣除。
泰国的惩罚率差异很大，虽然公寓的每日最低罚款是单价的0.01％。对于家庭和别墅，罚款往往是每天3,000泰铢至5,000泰铢。
建筑规格
合同中应列出所有正在使用的材料，包括其质量，数量和型号。通常情况越详细越好。
谨慎的替代条??款，使开发商有权用“相似或更好的质量”项目替换某些材料，如果该材料的价格增加。
确保这样一个条款是以某种方式起草的，以便就此事作出最后决定。
建筑平面图
确保主文件附有平面图。
再次警惕协议中的条款，允许开发商“修改”平面图，但保持与所商定的计划相似。
您会想知道这些偏差是否轻微，并且应该起草该协议以反映这一点。
献技
确保在谈判或协议开始时，它规定开发商是有关土地的合法拥有者。
如果不这样做，你应该处理细节问题，或者通过插入语言（如果开发人员目前不拥有所有权）来增加附录，该协议可能会被全部退款由买方撤销。
分配
许多事情在将来会发生，所以如果你的计划改变，有一个“退出条款”是有用的。
转让条款允许您将协议的义务转移给第三方。
请注意开发商对此行动的管理费用。如果市场有利，转让条款也可能允许您选择“翻转”财产。
替代性纠纷解决
无论您是多么小心，还是与开发人员的关系有多好，都可能会出现争议。
该协议应有仲裁条款，以解决任何争议。
与法庭诉讼相比，仲裁通常成本较低，正式。
在泰国的法律执业者审查合同总是一个好主意，无论是用英文还是泰文撰写。与施工前收购有关的许多意料之外的问题。但是，如果进行适当的尽职调查和研究，并伴随着合理的合同，那么在做出这个决定投资时，你将会处于更好的位置。
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