泰国房产托管的作用及申请指南

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/8/17

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　　什么是托管

　　

　　在你获得财产所有权之前把钱放在托管上的概念在普通法司法管辖区是一个普遍存在的情况，我们经常没有给它第二个想法。事实上，在美国的一些州，如加利福尼亚州，转让财产是“关闭托管”。在房地产术语中，托管可以被定义为公正地持有与出售和转让财产相关的文件或资金。托管是特别设计的消费者保护，以保护您的权利，如果在转移财产之前应该出错。然而，托管系统确实为卖方，开发商和代理商等有关各方提供同等的保护。

　　

　　托管问题

　　

　　泰国自2001年初以来一直在管理和规范托管账户的法律。即使在此之前，政府也对这种做法实施了自由裁量措施，但由于缺乏宣传和理解，这一想法并没有真正起飞。还有其他问题。托管的概念源于普通法的信托法概念。主要的挑战是信任的概念被认为是明显区分民法与普通法的主要假设。

　　

　　此外，“泰国民法典”第1686节使得信托建立的任何关系无效。正是在这种背景下，许多法律学者认为泰国难以向更广泛的受众介绍托管。房地产开发商也强烈反对引入托管系统，因为它们广泛依赖10％至20％的售价存款来融资。然而，由于泰国在过去几年经历了巨大的增长，因此需要制定新的法律来跟上这些变化。如果房地产开发商想要生存下去，就必须适应不断变化的环境。

　　

　　泰国房产今日

　　

　　今天的物业业务格局与五十年前相比是非常不同的。土地价格在全国呈指数级增长，泰国房地产市场的国际利益仍然有所增加，带来不同的做法和期望。房地产交易增加，不法开发商的数量也不可避免地增加。随着这一上升，我们也看到不幸的消费者越来越多的民事诉讼将他们的辛苦赚来的钱丢给了尘土飞扬的尘埃落定的项目。

　　

　　政府认识到需要对财产和其他大型商业交易中的消费者进行更多的监管和保护。从技术上讲，“民法典”确实允许通过应用第805条的伪托管制度。本条规定，如果双方代理人被起草成销售，则允许使用双重代理人在资产转移之前分期付款，如分期付款，购买合同。然而，这并不能正确地规范代理人的角色，而且往往产生公正的问题。另一个问题是再次是自由裁量，缺乏公众意识。

　　

　　在泰国的托管使用

　　

　　如前所述，2001年，根据“1962年商业银行法”第9节，政府引入了一封“信件”，允许商业银行向与开发商订立买卖协议的客户提供代管账户服务。这允许代管协议概述每一方的条款和条件，特别是向卖方或开发商付款。虽然这些控制措施自2001年开始实行，但其应用也是偶然的，特别是银行。这种做法不符合强制性惯例，而当经过自由裁量经常导致这种做法再次被忽视时。然而，这当然是朝着正确方向迈出的一步，并列出了整体发展托管法的议程。

　　

　　2007年12月，国家立法会在泰国介绍了第一份托管法草案。再次，这项法律的主要内容是，如果房地产开发商无法完成并将房产转让给他们，则可以保护住房买家免于首付款。不同的是，草案旨在适用于所有发展，所有参与者都需要强制。许多地产商正在争辩说，这会给他们的财务管理带来更大的压力，因为他们不能直接访问他们如此严重依赖的存款。不过，我们知道新政府将如何影响法案草案需要一段时间。

　　

　　当前申请

　　

　　尽管泰国法律缺乏监管，但长期以来，代理人已经在该国的大型房地产开发商，律师事务所和其他第三方广泛使用了托管服务。律师事务所和部分地产代理人应用前面提到的“民法典”第805条，以实现这一点。更为成熟的公司和公司为其客户提供了已经拥有认可的托管法律的管辖区的离岸代管帐户。无论情况如何，您作为客户，谨慎地了解托管的条款和条件。一些托管协议本身就被纳入买卖协议，一些更复杂的安排将需要一个单独的托管协议来概述转让后的条件。

　　

　　最后的话

　　

　　这可能只是一个时间的问题，代理法律完全被纳入泰国法律制度的必要性。事实上，由于草案草案在去年底被批准，似乎几乎即将来临。对于买家来说，这是一个好消息，因为您将受到更多的不利信誉，资金不足或缺乏经验的开发商的保护。在开发商违约的情况下，民事赔偿的稀释性索赔肯定是一个更好的替代方案。开发商也将受益于住房买家在房地产业中日益增长的消费者信心。

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