2017年1月的香港房地产研究报告

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/8/4

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　　香港二级市场的房屋销售在2016年下降至21年来的低点，因为政府制冷措施遏制了需求，而初级市场的购买狂潮将新屋销售价值推高至1995年以来的最高水平，因为富豪的买家抢购奢侈品属性。（资料来源：SCMP，2017年1月4日）

　　

　　投资市场对非住宅板块充满乐观，住宅板块仍然受到新的印花税。我们看到在办公和工业部门的新的一年的第一周，投资交易都在继续。这表明投资者对房地产投资市场仍然有信心，而2017年第一季度应继续保持强劲。

　　

　　自执行15％印花税以来，

　　

　　停车位的价值一直在快速上升，有时达到四千万港元（约合五千五百五十五美元）。不过，我们相信很多停车位现在超过长期的公平价值，因此在未来十二个月内可能保持稳定。

　　

　　资产值达1000万港元（129万美元）的工业物业已吸引更多潜在投资者的兴趣。

　　

　　展望未来，我们预计投资兴趣也将从住宅物业转移到地标职位市场。这支持我们预测，二零一七年甲级写字楼物业价格将上涨10％。

　　

　　九龙东办事处市场为2017年搬迁公司提供良好的价值

　　

　　九龙东租赁业务继续保持活跃。一艘大型邮轮/旅游公司被认为最近在尖沙咀的精英中心租用了整个建筑面积，从尖沙咀出发。租金是非常有吸引力的租金上限为第二期，表明分层地主的观塘是非常灵活的租金和租赁条款。最近在观塘选定的甲级写字楼空置。为了吸引其他地方的租户，并与九龙目前即将到来的新供应量进行竞争，我们预计观塘的租金，特别是分层的所有权，将会继续下降。

　　

　　随着中央商务中心主要办公空间的稳定需求，中央和金钟的租金在2017年应保持强劲。这将威胁到许多占领者的负担能力，他们可能会推动更多的搬迁到权力下放的办公市场。由于甲级写字楼新增供应量和两位数的空置率，因此在二零零七年的其他时间，九龙东的办公室租金仍将面临压力。所以我们预计九龙东的租金将会大幅下滑，改善九龙东的便利性，新的基础设施和更好的设施。

　　

　　香港物业在第一季度将成为“买家市场”

　　

　　由于房地产开发商引诱买家，房屋价格有可能下滑。香港发展商的竞争将于二零零七年第一季开始提供多达5,000个新单位，预计将于今年一季度推出。由于今年供应充足，开发商的定价将在选择性方面具有竞争力，以加速销售。今年供应主要来源的荃湾，启德地区及沙田九头山的潜在买家竞争加剧。（资料来源：SCMP，2017年1月3日）

　　

　　香港发展商继续积极推出新物业，相信除了十一月份推出的从价印花税外，主要住宅市场仍将保持活跃。新鸿基第二期（新鸿基地产元朗新发展）已发布166套，平均每平方英尺14,488港元（平均每平方英尺1,865美元），同比增长24％超过第一期发布的第一批??单位，平均价格为每平方英尺11,968港元（合1,540美元）。

　　

　　自2009年以来，香港自全球金融危机结束以来，实际利率下降这有助于推动2010年香港住宅价格高涨约200％，并于2015年9月达到高峰。接下来的几个月，住宅价格下降了约11％，开始复苏。到2016年11月，价格比2015年9月份的高点略有上涨。

　　

　　不过，结合香港利率上升，我们预计二零零七年新增印花税将会遏制香港的住宅市场。我们预计到2017年底，整体住宅市场的价格将会轻微下跌5％。香港的需求持续旺盛，供应量低落，似乎不太可能在明年下滑。

　　

　　展望未来，香港的住宅物业价格大幅回落仍有可能，因为二零零二年后，新界及启德地区的供应上升，实际利率上升。在现阶段，我们认为香港将会在2018年年底前恢复正的实际利率。但是，早期的回报是完全可以想象的。

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