2017年4月5日的香港房地产研究报告

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/8/4

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　　由于亚特兰大联邦储备委员会周五的GDP现值预测模式显示，美国经济在第二季度消费支出和收入数据公布后的第一季度将以0.9％的速度扩张。亚特兰大联储在其网站上表示，最近一季度国内生产总值估计值比3月24日计算的1.0％增长率慢。

　　

　　亚特兰大联储表示，其对第一季度实际消费支出增长的最新预测从1.4％下降至0.8％。（资料来源：路透社，2017年3月31日）

　　

　　强劲的经济增长，劳动力市场紧张以及通货膨胀率上升是自2016年12月以来美联储两次利率上调的主要原因。大多数预测者预计2017年三个0.25％的利率上涨将于2018年进一步上涨。但是，如果美国经济增长的速度保持温和，美联储可能会放慢加息步伐。

　　

　　这个前景对香港的物业资产有积极的影响。香港自2009年年底以来一直享有负实质（即通货膨胀调整）的利率。假设美国利率只有逐渐上升，而香港的通胀率保持不变，我们并不指望香港回归正面的实际利益H2 2018之前的利率。

　　

　　租户正在寻找方法来维持办公室租金成本，以检查市场的紧张

　　

　　根据政府差饷物业估价署公布的二零一七年“香港财产评估”初步调查结果，二零一七年甲级写字楼供应量将达二百六十九万平方尺（二十五万平方米）。观塘新一级办公用品将占预期供应量的54％。二零一一年，甲级写字楼的新供应量将下降百分之六十至一百一十一万平方尺（10.3万平方米），其中大部分来自岛东。（来源：差饷物业估价署，二零一七年三月二十四日）

　　

　　虽然一些占用人可以考虑搬迁到鲗鱼涌，黄竹坑及九龙东等节省成本的地区，但由于需要保持靠近客户群的需要，其他一些占有人仍然根植于核心区。而是考虑改变他们的工作空间，寻求更高的效率，缩小的占地面积以及更具创意和更有创意的工作环境。对于分布在多个地点的较大的占地者而言，合并还提供了大幅度减少占地面积和提高效率的机会。重新堆放现有的办公空间，往往需要在翻新过程中临时使用的旋转空间 - 香港不断增长的合作行业在这里发挥作用，提供充分安装和布置空间灵活的租赁条款，

　　

　　自今年年初以来，中央公司已获得中央办公楼面积15万平方尺（14,000平方米），约占中国公司2016年租金总额的40％。中环租金上升3.4自二零一六年三月起，香港办事处整体租金仅增长百分之一点三。由于需求旺盛，特别是中强烈偏好中央公司，港岛区甲级写字楼租金在二零一七年上升了4％。另一方面，由于观塘的新供应管道，我们预计二零一七年九龙办公室的租金将会有负增长。

　　

　　豪华住宅租金自2016年底开始回升

　　

　　差饷物业估价署最近公布，二零一七年二月份私人地租指数连续第三个月上升至175.8，是二零一五年十月以来的最高水平。该指数在过去十二个月上升了百分之三点三。同期，大众市场租赁指数上涨7.8％，豪华租赁市场仅增长0.5％。然而，奢侈品租赁市场指数自2016年上半年以来一直以较快的速度增长，同比增长1.1％。（资料来源：差饷物业估价署，2017年3月31日）

　　

　　随着国际学校安置的开始，豪华租赁市场变得活跃起来。最近出租了一些已经空置数月的豪华公寓和房屋。例如，Henredon Court的一个花园复式和深水湾道63号的两个房屋刚出租。

　　

　　豪华住宅租金增长一直滞后于2015年以来的大众市场增长，原因是许多领先的金融机构和跨国公司的外籍员工的公司规模缩小和住房津贴减少。在我们最新的早餐系列中，来自不同企业的人力资源总监通知我们，虽然外派住房的预算已经趋于稳定，但许多公司已从企业套餐转为个人住房，以进一步降低成本。因此，我们预计豪宅市场的租金将继续落后于2017年整体市场。

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