2017年5月24日的香港房地产研究报告
来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/8/4
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香港金融管理局（金管局）已在一周内宣布了第二套抵押贷款紧缩措施，针对多个贷款的借款人，他们的收入来源于城外，另一个尝试冷却过热的房地产市场。
商业银行必须在评估信用风险时分配更大的风险权重，同时通过将贷款价值（LTV）比率降低10％，减少住宅和商业房地产贷款的数量。此外，正在为企业购买房屋的公司的贷款额度从50％下降到40％。（资料来源：金管局;二零零七年五月十九日，SCMP）
由于大多数业主在经济上都很强劲，所以新措施的价格上涨速度有限。主要市场得到了不受新措施影响的初次买家和15％的从价印花税。具有较强财务背景的大型开发商也可以通过替代融资提供额外贷款。对二级市场的影响可能更为显着，因为不能从使用高LTV比率的开发商借款的投资者可能会转向更小的单位。
中路的资本价值和租金在美利道卖地后保持高位
恒基地产已经在中环市区购买了世界上最昂贵的商业用地，击败了过去一年来一直主宰该市房地产业务的中国大陆开发商。房地产巨头将为政府的美利路地块支付23.38亿港元（30亿美元），可开发成为总建筑面积465,005平方尺（43200平方米）的商业大厦。每平方英尺50.640港元的隐含价值高于市场预期，专业估值介于157亿港元至22亿港元之间。（资料来源：SCMP，2017年5月16日）。
默里路地块的土地出售标志着开发商在二十年来进入市场的最大商业地块支付创纪录的价格的最高商业住房价值。附近最近的交易也显示出投资市场前景乐观的迹象，里波中心的12,108平方尺（1,125平方米）办公室单位的交易金额为4.753亿港元（61.0百万美元），创历史新高在Lippo中心拍卖。我们相信香港的房地产资本升值还有很长的路要走。
尽管中国大陆对本次招标的兴趣不足，但由于强劲的基础需求，我们预期中环的资本值和租金将保持高位。由于空置率低于2％，商业景气稳中有升，出租面积依然保持平稳。中央商业地段的新供应将很少，直至二00一年至二零零二年期间，由海滨两站现场进行公开招标。然而，尽管价格非常高，投资于核心CBD的物业仍然受到欢迎。事实上，对美利道地盘的高期望已经推高了附近的价格，其中包括最近在Fairmount House和远东金融中心办公室的两笔交易量为28,200港元（3820港元）和38,000港元（USD4 ，878）每平方英尺，
租赁需求在中部以外增长
太古地产公布了其第一季度业绩，并在办公室取得了积极成果。太古广场，太古广场及一岛东拥有100％的入住率，租金分别攀升15％，10％和1％。根据太古地产，西方金融公司和银行以及专业服务公司正在审查其成本结构，并在中太区外的其他地方，如太古坊等。英国最大的海事律师事务所之一Ince＆Co.正在搬迁到一岛东，曾评论说，中央租金已经变得太贵了，无法证明其业务利润率。（资料来源：HKEX; SCMP，2017年5月20日）
中央以外地区的新供应为占用者提供了节省成本的整合方案。市场看到越来越多的银行认真考虑巩固其在中环的办事处，已开始与港岛分散地点的办事处业主进行谈判。铜锣湾新发展的吸引率也比预期的快，特别是由于中部最昂贵的楼宇的大量和高质量的占用者，在中央以外寻求节省成本的机会。
分散地点的优质建筑物的新供应为占领者提供了有吸引力的替代方案，他们发现中央区目前的租金超出了负担得起的水平。然而，鉴于中央目前的空置率低于2％，预计由权力下放发布的空间可以迅速回填，对区内租金增长的压力不大。中国企业的稳健需求应在短期内巩固积极的空间吸引力。
质量仓库需求旺盛
曾获沙田直通电梯的仓储大楼永丰中心两层已售出三亿六千万港元（四千六百万美元）。每个仓库物业的总建筑面积为47,064平方尺，平均每平方英尺3,780港元。（资料来源：“新加坡日报”，2017年5月22日）
市场对接近第二季度的优质仓库需求旺盛。最近，青衣物流网站正在实施多项租赁协议，预计可实现的租金为每平方尺13-15元。另有一项交易记录显示，葵涌的整个楼层均以市场利率租予本地仓库用户。
直接升降机或斜坡通往所有楼层的仓库已经在市场上受欢迎，因为它们使得隔夜操作成为可能，其中来自机场或货物终端的大量材料和货物可以在同一个仓库方便地卸载和重新包装，然后分发到各个零售点或运输跨境。鉴于强劲的贸易部门，整体出口（2016年第四季上升百分之四点四，二零一一年第一季上升百分之零点三）及集装箱吞吐量（二零一六年第四季上升百分之十二点二，首季上升百分之十四点三）仍然强劲。我们预计，质量优良的仓库建筑物，特别是那些直接升降或斜坡通往所有楼层的仓库建筑物将继续受到欢迎，并且在不久的将来不可能放宽对这种建筑物的需求。
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