2017年6月1日的香港房地产研究报告

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/8/4

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　　汇丰银行渣打银行，渣打银行，中国银行（香港）和恒生银行在上周金融管理局采取举措措施之后，将抵押贷款利率上调至百分之一点四，达到收紧房地产市场上涨的借款规则和贷款限额。

　　

　　金管局引入新的规定，规定银行必须在评估信用风险时分配更大的风险权重，同时减少住宅和商业物业允许的贷款额度。然而，更严格的限制似乎对目前的购房者影响不大。（资料来源：SCMP，2017年5月27日）

　　

　　新措施肯定可以降低银行的贷款能力; 然而，他们会使买家更难购买新房。对现金丰富的个人影响不大，新规则对潜在的一手房买家来说是非常困难的。第一手买家可以选择小型或小型单位，而且需要较少的首付款。我们预计需要较小的一次性付款的单位和小型单位将在未来几个月内占主导地位，其单价将比较大规模的单位增长更快。

　　

　　自二零一六年十一月起，由于美国的利率上升，近几个月来，HIBOR挂钩抵押贷款利率一直保持稳定。由于金融管理局收紧监管措施，这一轮升息是由于金融管理局的紧缩，我们预期其对价格的影响将是最小的，只有10bp增加。由于第一季度GDP增长强劲，香港几乎全面就业，经济前景较好，我们预计2017年余下的房屋价格将继续小幅上涨。随着利率周期持续上涨，将密切关注市场流动性，这可能促使银行同业拆息和房屋抵押贷款利率进一步上涨。

　　

　　强大的中国公司要求大型居民从中央迁移

　　

　　中国企业一直在扩大其在中环的业务。中国商业银行兴业银行在中环三花园道租赁约三万四千平方尺（三千一百八十八平方米），每月租金为三百七十万港元（约合八百八十万元人民币），或每平方尺港币十一十元（十四元）国际，另一家中国商业银行，最近租在同一栋楼的两层楼。不过，由于租金高涨，非中国银行正在寻找中央以外的机会。

　　

　　台湾银行国泰银行在铜锣湾李园三号租金约17,000平方尺（1,579平方米），每月租金为110万港元（141,940美元），或每平方尺港币65元（8.48美元）从中部的LHT塔搬迁。市场传闻显示，另外两家台湾银行 - 台湾银行和SinoPac金融控股 - 也正在与李园三楼的业主谈判，并寻找机会从中央区搬迁。（资料来源：香港“经济日报”，2017年5月29日）

　　

　　由于中国企业扩张带动的中央租金不断上涨，导致中部地区出现增长的趋势。香港岛外的新一级写字楼，为占用人寻求节省成本的解决方案提供选择，而不会降低办公室的需求。由于靠近客户和保留人才，中央公司在考虑下一个办公地点时，更希望在港岛区维持业务。尽管从2017年到2020年，港岛区将有超过三百万平方米的新建甲级写字楼，但新的高质量建筑物应该由中央部门的搬迁需求迅速填补。在未来三年，我们对全岛甲级写字楼租金持乐观态度。

　　

　　香港开发商在最近的土地出售中获得了市场份额

　　

　　信和置业领导的财团已获得元朗西铁锦上路车站住宅项目的发展权，前期一次性支付金额达83.3亿港元（合10.7亿美元），高位市场预期。这是本月第三季度的政府土地出售，打破了中国大陆开发商的统治地位，扭转了以前的趋势，中国开发商淹没了房地产销售，并打破了一个价位。中国大陆的开发商似乎正在从香港资产购物狂潮中脱颖而出。对于最新的启德商业网站招标，世茂房地产控股和中国海外投资有限公司是中国大陆两家开发商提交投标的唯一机构。（资料来源：SCMP，2017年5月26日）

　　

　　由于中国开发商一直在积极地在香港采购办公楼和住宅开发场所，因此近期中国大陆地产开发商在近期的土地销售中缺乏强大的竞争对市场来说是一个惊喜。根据最近的交易，我们可以说中国开发商对启德的主要城市核心区域的较大住宅地点，比较偏远的发展区和新市镇更感兴趣。商业网站也不太有吸引力，因为中国开发商需要更多的努力来建立办公楼和管理自己的租户。

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