2017年6月中旬的香港房地产研究报告

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/8/4

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　　在美联储一夜之间，香港金融管理局上周四上午基准利率上调了0.25个百分点。然而，自从2015年12月份基准利率开始上涨以来，城市的主要贷款机构都没有首次提高贷款利率，因为它们有现金，而竞争压力迫使他们维持较低的抵押贷款利率。

　　

　　但随着港元与美元的利率差异扩大，资金流出量会增加，导致流动性更加紧张，这将给银行提高利率带来压力。

　　

　　然而，深挖的买家一直在包装物业销售，以攫取新的公寓，一些买家购买多个单位。这个城市的平均房价连续几个月飙升至历史新高，使得香港成为世界上最昂贵的主要城市中心。（资料来源：SCMP，2017年6月15日）

　　

　　虽然港元与美元挂钩，利率通常与美国保持一致，但本港银行体系的流动性仍然很大，保持最优惠利率不变。到目前为止，购房者已经免除了美国的利率上涨，因为对房屋抵押贷款的负担能力的影响是微不足道的。不过，我们应该意识到未来几年新增供应量的增加。开发商可以提供销售价格折扣，以清理库存，并尽快回收。预计未来数月住宅价格将继续以小幅上涨。

　　

　　鉴于目前流动性充裕，利率低环境下，产能扩张将进一步压缩，特别是核心CBD地区的办公楼业务，最新的分层业务交易全部位居前列。全球最近创纪录的交易平均价格达到36,000港元，总收益率较低，为1.7％。不过，我们已经从买家那里感受到当前价格水平的犹豫。H2市场可能放缓，买家和卖家重新评估其头寸。2017年下半年仍可能适度提价。

　　

　　零售物业看好中国投资者的兴趣

　　

　　投资者已经开始再次调查零售市场，预计近期跌幅接近尾声。据市场传闻，中国大陆投资者最近在尖沙咀海防道32-34号一楼收购了3亿港币的商店。830平方英尺的商店与阁楼交易。总建筑面积为1,660平方尺，平均售价约为每平方尺180,723港元，而九龙城广场业主于本月九日告诉“香港经济日报”，内地超市连锁店有兴趣购买价值约五十亿港元的购物商场。（资料来源：香港经济日报，二零一七年六月十五日）

　　

　　由于零售总额连续两个月比上年同期增长，我们预计零售市场将进一步改善。访客人数，特别是中国大陆人士的复苏，支持四月份首季升幅1.4％的奢侈品（珠宝首饰，钟表及钟表礼品）的销售呈现正增长。根据差饷物业估价署统计，私人零售物业价格指数自今年1月份连续四个月连续13个月连续下跌，四月份的升幅加快至百分之二点七。虽然大多数中国投资者一直专注于办公用房，

　　

　　随着房价持续上涨，小型单位数量不断增加

　　

　　向城市规划委员会提交申请，将长沙湾两个仓库重建为住宅及商业用途。拟议发展项目包括八幢楼宇高达四十至四十四层的住宅楼宇，共有三千一百一十一个单位。与以前提交的计划相比，该计划随后在2010年撤回，目前的方案提出平均单位面积减少30％（从908平方尺降至609平方尺），导致近90％的增长（从1,692至3,140）所生产的单位总数。（资料来源：香港经济日报，2017年6月17日至18日）

　　

　　随着房价高企，香港房屋规模缩小，小型单位呈上升趋势。差饷物业估价署及发展局预测，明年近半数的单位面积将不足400平方尺。较小的单位在首次采购商中特别受欢迎，否则将由今日高价物业市场定价。小型单位的价格在过去几年来最快。然而，当市场调整时，投资者可能面临更多的下行风险，而价格可能比较大的单位下降更多。

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