2017年六月末的香港房地产研究报告

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/8/4

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　　MSCI决定将大陆股市加入其基准新兴市场指数，受到中国大陆和香港的官员以及全球投资经理人的欢迎。经过三次拒绝之后，最新的入场将使中国股市成为全球主流。该指数编译器表示，股票市场已经成为开放A股市场的“改变游戏规则”。

　　

　　这一补充被广泛认为是中国向世界开放浩大的国内金融市场，提高其作为全球经济实力的信誉，加强其货币国际地位的道路上的时刻。（资料来源：SCMP，2017年6月21日）

　　

　　将中国A股纳入MSCI新兴市场指数是中国庞大的国内金融市场进一步国际化的重要一步。此举也有助于提升中国人民币作为国际货币的地位。香港应该通过在现有股票联运计划下成为外资进入中国大陆市场的门户，从而加强A股市场和人民币全球地位。从房地产市场的角度来看，作为CBD核心区域最大的租户群体的地方金融业应该从最新的融入中受益。这种变化应该支撑着甲级写字楼的需求。

　　

　　核心区CBD商业性房地产对投资者依然具有吸引力

　　

　　美国基金在上环德辅道中161-167号香港贸易中心收购了一批房屋，总代价为港币5亿元（6,600万美元）。该处有10-13楼的地下铁路和办公室的商店。总建筑面积为20,531平方尺（1,908平方米），平均售价约为每平方尺24,353港元（3,138美元），同时，银行中层21-22户的美国中央大楼售价为10.8亿港元（1,400万美元），或每平方尺港币33,920（4373美元）（“香港经济日报”，2017年6月22日）

　　

　　自从默里路停车场地盘销售以来，投资对核心区和边缘CBD地区商业物业的看法一直保持旺盛。除了积极的中国投资者，投资市场受益于资金到期浪潮。由于经济前景良好，经济前景稳定，办公楼已成为私募股权基金最受欢迎的类别。港岛的租金上涨也推高了终端用户的需求，预期房地产业务的成本继续增加。我们预计中央及金钟的办公室租金和价格分别将分别上升4.7％和15％。

　　

　　中国开发商在2017年对所有住宅用地的销售情况进行了开销

　　

　　深圳投资与姊妹公司路景基金会合作，为屯门网站殴打九名竞争对手，投标金额为31.7亿港元（4.09亿美元），或每平方尺6,700港元（约合863美元），比市场上涨49％共识预期。这是深圳投资（深圳国有资产监督管理委员会最大的上市房地产公司）首次投资香港的房地产市场。（资料来源：SCMP，2017年6月22日）

　　

　　中国大陆企业在2017年赢得了政府土地出售名单上的五个住宅点，超出了当地开发商价格高于预期。最新的招标结果显示，新界地盘也可吸引中国大陆开发商的强烈兴趣。我们认为，当地中型发展商将不得不采取更积极的定价策略，以便将来赢得网站。在未来数月政府投标的三个住宅用地中，我们预计长沙湾地段将因大陆开发商首屈一指的滨水地段而受到追捧。在西九龙地区出售物业的其他发展商，应受惠于长沙湾的另一项创纪录的土地出售结果。

　　

　　财政司司长警告香港危险的物业市场

　　

　　新闻

　　

　　香港的房地产市场处于危险的境地，容易受到财政司司长陈冯富珍的修改。警告是由于美联储在香港上调借款成本而加息。他担心香港是世界上最昂贵的房屋市场，因为没有人能够明白调整有多深，调整水平是多少。当局通过更严格的贷款和其他措施来减轻需求，到目前为止，香港的房价影响不大，因为开发商将土地成本提高到新的纪录，借款成本仍然很低。近年来，由于城市摆脱危机，流行病，人口老龄化和中国经济放缓，香港地产事故的预测已被证明是错误的。（资料来源：彭博社，

　　

　　关于香港的住宅价格何去何从，都有很大的争论，经常有人认为目前的实际利率（RIR）是短期内价格会发生什么的一个指标。1997年，亚洲金融危机引发了房地产市场的衰退和崩溃，随着流动性紧缩，RIR上升。然而，即使通货膨胀放缓价格仍然下滑。随着2003年，当市场主要由于SARS爆发而触底时，RIR处于强势地位

　　

　　。一年后，RIR一度下降至零，价格已经回升了近45％。然后，RIR在2008-09年度的全球金融危机期间变得负面，几乎一直保持负数。在此期间，香港的住宅价格稳步上涨。值得注意的是， 然而，RIR自2015年初以来一直稳步上升，现在再次接近零。

　　

　　这个增长的主要原因并不是利率上升，而是在2015年和2016年下降了香港的消费者价格指数通货膨胀率。那就是目前的RIR并不能准确衡量何时进入或退出香港的住宅市场。似乎很重要的是长期预期的RIR。虽然香港的短期名义利率有所上升，但大多数观察家现在预期美国利率 - 由于本港货币挂钩而使香港利率有效地上调 - 仅在明年左右才逐步增加。

　　

　　与此同时，由于经济增长，香港的消费物价指数通胀可能略有回升。所以， 在未来十二个月里，RIR似乎不太可能急剧上升。相反，我们保持我们的观点，即RAR在二零零八年下半年可能不会果断地超过零。除了经济有任何意外的冲击外，尽管供应量相对较大，但我们预计香港住宅的重大调整价格至少在下一年。

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