2017最新泰国房产投资分析
来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/7/20
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记住在一本关于中国人的DM杂志上，看到过有对一个房产生意的采访，白纸黑字，绝对安全相似字样。关于一谈危险就掩面而去，一点都不情愿了解，闻风丧胆的出资客，究竟每个人对危险的了解和接受度都有区别。期望各位经过这篇相对客观的文章，了解到自个究竟能不能采购别墅？
风险又在哪里？如何规避？
一、首先，基于如下泰国法律。
1.泰国法律规定，外国自然人不能购买带走直接土地的物业。（土地，别墅)
2.泰国法律规定，外国人成立的泰国公司，可以以公司名义持有别墅或者土地。（目前这种持有方式在泰国被广泛使用）
3.泰国法律规定，外国人成立泰国公司，除非一些极其特殊的企业，否则外国股东只能占有不超过49%的股份，至少需要找两个以上泰国人作为股东，持有51%以上的股份。
二、持有方式
用泰国公司名义持有土地和房产，已经成为一条产业链，大多数律师楼都可以默契的从注册公司-找泰国股东-手续完成-地产过户，一条龙服务。
同时现状是，外国人，尤其是欧美客户，普遍大量用这种方式持有别墅。以高端别墅在泰国芭提雅为例，保守估计只好70%以上是外国人用这种形式在持有别墅和土地。并且目前并没有看到因为这种方式产生的公开的负面案例。
三、风险在哪里？
1、人性和道德风险
毕竟泰国股东不是实际出资人，但是法律条文上他们又占有相应股份，这就造成了风险可能性。
这里，我们不用泰国人好人多这种不负责的话来诠释风险。
2、政策风险
针对这种外国人用成立泰国公司方式持有别墅和土地，政府一定是一清二楚。但是现状其实在泰国就是一种政府默许方式。
（就好像很多人都以为泰国色情业合法一样。君不见熙熙攘攘的红灯区还有警察在维持治安，维护风流君子合法利益，但是从法律层面，泰国色情也并不是法律许可）
但是不排除对这种持有土地政策法规变动或者监管严格的可能性。
四、目前常见的风险规避手段。
1、在律师常规操作上，一般泰国股东，一般来说律师会负责解决，会有一些很低廉的费用。这些费用一般由律师自己，亲朋好友或者员工或者从偏远地区找到泰国人来持有。
2、同时，律师会要求泰国股东签署相应文件，推举你为唯一签字法人。也就是说公司的所以业务，关停并转，法人就完全可以做到，完全不需要告知或者得到其他股东同意。
同时，泰国股东会签署一个股权转让协议由你保管，根据需要你可以不需要通知他们，而自行决定股份比例调整以及股权转让等商业活动。
3、进阶版
基于“买卖不破租赁”这个伟大的法律条文，很多公司会将该物业再签署一个租赁协议给自己或者相关人，泰国法律最长租约可以是30年+30年。这样即使万一产生了不可预期的风险，房子还可以使用60年。
4、再进阶版
更有一些极少数公司会再签署一个抵押协议，将房产抵押给自然人或者某个公司，具体操作不赘述。
总结：极端风险我们能看到的就是房产你可以持有60年，60年后可以获得49%的权利。
五、政府风险评估
1、法不责众 这种默许的潜规则持有方式已经在泰国有很大的体量，涉及多个国家。暂且不说政策改变会对目前泰国房地产市场有多大的消极意义，只是一些政治外交风险，也不会让政府轻率去做很大的政策变动。
2、既得利益者的态度 作为一个资本主义国家，当权者很多本身就是大地主，因为存在外国人市场，才让别墅和土地市场蓬勃发展。限制这个市场对他们自己利益会有相应影响。
六、其他声音
1、反而是利好？
在我们销售的客户中，乐观者A认为，假如政策严格，那么从可能性来说，更多的是会限制后来者，而不是去限制已经购买的人群，因为稀缺，反而他们的投资可以获得更好的回报。
2、赌政策 ？
全世界禁止外国人持有土地的别墅的国家屈指可数，乐观者B认为，很多投资机会都有一定风险，但是假如泰国放开外国人持有土地和别墅，那价格短期会有很大飙升，这样会获得远远高于投资公寓的超额收益。
七、折衷方案
对于只是想享受别墅的居住感受，而不是强烈的一定要拥有属于自己的产业。推荐另外一种折中方式，众所周知，整体看数据，泰国别墅租售比是低于公寓的。目前泰国公寓收益率在4-8%之间。别墅在3-6%之间。
那么根据这个条件，咱们可以用采购别墅的核算采购相应金额的公寓进行出资。因为公寓彻底可以用自然人身份恣意采购（外国人配额部分），而且拥有终身产权。然后用相应的房钱收益去租别墅寓居。
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