占全日本人口和GDP均为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价从2006年开始回升。在刚刚过去的2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，地价上涨了0.7%。这是其人口、资源和产业，特别是核心竞争力产业集中集聚的结果。但同时，从1992年地价泡沫破灭以来，三大都市圈以外的日本其他地区的地价则连续22年下跌，完全是另外一番景象。日本楼市大分化、核心城市房价上涨的格局对我国楼市具有极强的借鉴意义。

在短周期内，楼市决定于货币政策、城镇化率、房地产税收等，在长周期内则决定于人口结构。从国际经验看，劳动力人口的拐点一般与房地产市场的拐点极为接近，美国劳动力人口在2007年见顶，房价在2006年见顶；日本劳动力人口在1992年见顶，房价则在1990年见顶。据预测，我国婚龄人口（20-29岁）在2015年到达顶点后开始下降。因此，由人口红利拐点决定的我国房地产市场长周期下行已经开启，这或许不是谁可以左右的。

邻国日本在发展模式（政府主导）、城市化模式（特大城市为主、速度快）、不动产税制结构（低保有税负、高交易税负）和产业结构演变（从出口加工到高端制造业）上，与我国相似，是为数不多的可以借鉴的案例。观察日本房地产的周期演变，可以管窥我国房地产的前景。从1947年开始的城市开发、城市化、住房短缺驱动的首波房价上涨，到60-70年代人口红利带来的第二波房价上涨，以及80年代初金融自由化带来的第三波房价上涨，最后到1992年楼市泡沫破灭，日本楼市经历了一个完整的周期。

根据日本总务省公布的数据，截至2014年7月，日本空置房屋达到820万户，创历史之最，空置房屋占全国住宅的13.5%，也就是七分之一房屋空置，这一数字比2008年增加63万户，空置率也比2008年上升了0.4%。根据日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民区将成为“鬼城”。而根据野村证券的估计，到2023年20%的房屋将空置。

但与此同时，占全国人口和GDP均为70%的三大都市圈（东京、大阪、名古屋）的房价却快速回升。三地房价从2006年开始回升，2008年上涨了5.3%，而2012-2014的最近三年内，东京和大阪这两个城市圈的平均房价上涨了30%。在刚刚过去的2014年，东京和大阪的房价上涨了约15%，地价上涨了0.7%。但同时，从1992年地价泡沫破灭以来，三大都市圈以外的其他地区的地价则连续22年下跌，刚过去的2014年下跌幅度为1.7%，完全是另外一番景象。

因此，日本三大都市圈以外的其他地区，依然不被投资者关注而没有吸引力，楼市将继续在疲软的“泥潭里”挣扎，即便政府采取吸引外国投资的措施，也无法缓解这一局面。但这丝毫不影响三大都市圈楼市筑底回升，价格快速攀升的趋势。美国非盈利研究机构城市土地学会在通过对22座亚洲城市的调查得出的2015年投资前景排名中，东京排名第一、大阪排名第三。

而外国投资者也开始“抄底”了。2014年上半年，法国的保险公司安盛集团（AXA）收购东京大型综合大厦（Nakan Central Park）东楼；2014年12月，中国的复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海边森林”的3栋写字楼；在2014年10月，新加坡政府投资公司以约1700亿日元收购了东京火车站前的写字楼“太平洋世纪广场丸之内”的部分办公室。

当前，日本依旧没有摆脱经济增长“长期停滞”以及结构性改革效果不彰的局面，而三大都市圈楼市却见底回升，这是其人口、资源和产业集中集聚，特别是核心竞争力产业（全球要素配置、高端制造业）集中集聚的结果。在我国即将面临“日本式”老龄化、经济迈向低速增长的“新常态”，探索创新驱动的新时期，日本楼市大分化、核心城市房价上涨的格局对我国楼市具有极强的借鉴意义。

未来，我国以房地产拉动制造业和基建增长的“高投资”主导模式已经式微，在预算改革和地方债务紧约束的财税体制改革背景下，地方政府对于土地的依赖也开始下降，2014年土地出让金仅增长3.2%。随着劳动人口红利，特别是适龄购房人口红利的褪去，再加上城镇家庭拥有住房已达到1.1套/户，在建未售住房可以解决1.5亿人住房问题，火热了近20年的房地产市场将进入下行通道，这是谁都无法左右的趋势。

目前，房地产下行趋势非常明显。2014年，全国商品房销售面积120649万平方米，同比下降7.6%；房地产开发投资同比增长10.5%，创本世纪以来的新低，特别是12月的开发投资出现有数据以来的第一次负增长；开发商对楼市前景也不看好，新开工增速创1997年以来的最低值，企业拿地下滑幅度（-14.5%）为历史第三低位；今年1月份的百城房价同比下跌3.09%。但同时，集中在三大城市圈的一线城市房价却逆势走高，1月份，上海新房价格上涨1.92%，涨幅居十大城市首位，深圳、北京分别上涨0.98%和0.87%，位列其后，一线城市二手房价格则上涨幅度在3%左右。根据中介披露的数据，2014年一线城市中心区域二手住房的价格上涨了20%左右，似乎从来就在上涨。

与此同时，2014年以来，各大开发商“疯抢”一线城市土地资源。2014年，一线城市住宅用地出让金达到3500亿，同比增长54.8%，溢价率达到41%，但当年全国300个城市土地出让金同比则下跌27%，溢价率只有10%左右。笔者梳理了一下，自2013年以来，80%以上“地王”诞生在一线城市，典型的如上海董家渡、北京花乡、深圳龙华地块、广州红云涂料化工厂地块。而且，曾经一度开辟二三线城市战场的龙头房企，如保利、恒大等，均开始回归一线城市。另外，一直认为内地楼市有风险的港资房企（新鸿基、九龙仓、新世界等）也参与到了一线城市土地争夺战中，而但凡有实力的民资，也想从中分一杯羹。

如同日本三大都市圈楼市逆势回升一样，即便房地产进入供求平衡甚至过剩阶段，即便经济转型的困难期或“攻坚期”，全国层面的房价和需求开始回落，但资源、人口集聚，产业层次更高的城市圈城市，其房价和需求将继续保持旺盛的态势，这是楼市最有效的区域。在经济步入低速增长阶段后，社会无风险收益率、实业投资收益率开始回落，社会资金将开始寻找安全垫更厚的地方，而一线城市的房地产无疑是最佳选择。回顾邻国日本楼市完整周期波动后，三大都市圈房价逆势上升已经明确无误地告诉了我们这一点