一般来说，日本的房地产是没有家具的。日本人不喜欢使用二手家具。即使以前的房客留下了冰箱或洗衣机，通常也会被丢弃和更换。典型的无家具的租赁是两年的时间，可以选择更新。
在东京，有一个小家具的租赁市场，主要是外国人。那些租赁期通常要短得多，而且更贵。日本这种类型的公寓是“每周公寓”，尽管租赁合同至少为一个月。这是一个较便宜的服务式公寓版本。最近Airbnb这样的度假公寓也变得很受欢迎。其实，我会写一篇关于这个的单独文章。
尽管短期租赁的租金较高，但并不意味着房东是个好主意。短期租户广告费用昂贵，代理费用可能过高，租房成交高。除非你租房者一直排队，或者想要经营自己的房地产网站吸引新的租房者，否则我建议把你的房屋租给没有家具的房屋。
空缺率
东京市对住房的需求很高。在我们的投资组合中，我们目前正在运行98％以上的入住率。
即使在2011年的地震之后，入住率也从未低于95％。然而，租户之间的空置时间可能比其他国家更长。通常需要2-3个月的时间才能找到新的承租人，但可能需要6个月的时间。
在日本，租户平均逗留时间为8-10年，相比其他国家来说，这个时间相当长。这也意味着在任何时候都有更少的人在寻找一个公寓。人们往往在春季（三月/四月）和秋季（九月/十月）移动。
在主要城市之外，租赁市场大不相同。农村人口老龄化和下降。在小村庄，许多房屋被遗弃，租赁市场崩溃。在东京的二线城市和郊区，由于更多的人自己生活，需求主要是小而廉价的单位。
较小的公寓减少空置率风险
为了减少空位的风险，离开家庭住宅或更大的豪华房产是很重要的。多人家庭的数量正在下降，奢侈品的需求可能会迅速下降。
在2008年9月的雷曼冲击和2011年的地震之后，许多外国人离开了日本，那些昂贵的外籍人士的空缺率达到了50％。与此同时，小型公寓的市场保持稳定。
当我说小，我的意思是小。我们管理的中型单位是18平方米。最小的只有10平方米，包括浴室。因此，小单位是最便宜的，对他们的需求是高的，所以他们始终是最高的入住率。
最近在媒体上有几篇文章提到30-50％的空置率。据报道，东京的空置率约为15％。我们认为这些数据是不准确的，因为它不包括第二套住房，用作办公室的公寓以及一般没有任何官方注册的地方。我们的数据显示东京的整体平均空置率约为1-3％。
确定要求租金
当然，如果租金足够低，任何公寓都会出租。但由于以后可能难以增加租金，因此将租金设定得足够低以吸引租户，但不能太低。
许多代理商倾向于以较低的价格出租房产，因为这样更容易找到租户。在赤坂房地产，我们的方法是提供透明的市场数据，以便您可以将租金设置在最大化您的投资水平。如果您对我们的房产管理服务感兴趣，请使用下面的咨询表格与我们联系。
许多日本租房者仍然习惯于支付一个月的关键资金。然而，在处理外国租房者和豪华房产时，要多花一个月的时间更加困难。
担保人
在日本，要求承租人是担保人是正常的。担保人通常是家庭成员。
但是现在很多租房者需要与担保公司签约。这家公司实际上是一个收款机构，承租人一次性支付半个月到一个月的租金作为一种保险费。如果承租人不付款，担保公司将向业主付款，并尝试向承租人收取费用。
当入住率健康（97％以上）时，我们建议我们的客户要求所有的租客获得担保公司的批准。在贫困时期，可能会稍微灵活一点，但预计未来会遇到一些问题。出租给保证人是公司总裁或其中一名员工的小公司时要特别小心。
区别
日本的一些外国人说他们受到地主和代理人的歧视。这无疑是发生的。
我认为最大的原因是，从业主的角度来看，外国人确实不是最好的租户。这不是因为他们造成麻烦或者不付房租，而仅仅是因为外国人往往在一个地方停留得更短，平均可能要1-2年。之后，业主再次寻找租客。日本人倾向于保持8-10年。但是，我们不容忍我们公司的歧视。相反，我们在租赁合同中加入了一个租房者在一年内搬离的情况，他们将丧失一个月的租金。这是一个更好的方式来筛选潜在的短期租房者。
单身老人也受到歧视。他们的收入往往很低，日本的地主害怕他们会死在公寓里。我们发现这种歧视主要是没有根据的。一般情况下，单身老年人收入低，但稳定，交纳租金的责任心很强。他们也很少搬出去，从而为业主创造稳定的收入。由于大多数单身老年人在日本相当健康，死亡的风险不应该阻止业主接受日本增长最快的人口群体的优质租户。
于2004年来到日本，第一天就申请了抵押贷款。在两个月的研究中，他在东京购买了他的第一个房产，一个在Shirokane的三居室的房子。到2005年，他购买了他的第一个投资房产。在这个过程中，奥斯坎普先生遇到了日本房地产市场缺乏透明度，于是开始建立计算机模型来协助进行统计分析。到2006年，他能够实现他在Shirokane房子的60％利润的第一次资本收益。
这鼓励他认真看待房地产。当很多朋友和同事开始询问信息时，他意识到需要一个专门帮助处理日本市场的外国人的房地产中介。
他于2007年9月成立了赤坂房地产。他在2009年初的黑暗时期通过购买更多的房产来应对金融危机。到2010年，许多投资者开始采取这一策略。
在Oskamp先生成立赤坂房地产之前，他曾在纽约，伦敦和东京的瑞士信贷，花旗银行，瑞银和巴克莱等公司工作超过15年，并在阿姆斯特丹工作。在巴克莱银行的最后一个职位上，他是一名定量分析师，模拟掉期交易者的日元收益率曲线。
奥斯坎普先生分配在马尼拉和东京之间的时间，有五个女儿。他目前在日本拥有24个房产，但租住他所住的公寓。在他难得的空闲时间里，你可能会找到他在海边与女儿或享受旅行。
赤坂房地产
赤坂房地产重点帮助外国人在东京购买房产，包括主要住宅和投资性房地产。其他服务包括房产管理，获得融资帮助和组织装修。
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