日本住宅公寓市场泡沫情况介绍

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2018/1/31

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　　日本有迹象表明，由于过去几年新增的公寓贷款数量急剧增加，日本可能正在形成一个小泡沫。公寓贷款（apaatorōn,“公寓贷款”在英语中也称为多户贷款）是用于资助购置，建造，翻新或增加不属于自住业主的住宅物业的贷款。

　　

　　根据日本央行（Bank of Japan）的数据，截至二零一六年十二月底，全国公寓贷款余额较二零一五年十二月上升4.9％。

　　

　　公寓贷款突然流行的原因有很多，并不都是与房地产市场本身有关的。

　　

　　2015年遗产税法修改案的效力

　　

　　2015年修改了日本遗产税法，降低了免税额，从而使更多的人受到遗产税。反过来，这些人中的许多人决定采取行动，减少他们的继承人的未来的纳税义务。

　　

　　根据日本的继承税规定，当所有者死亡时将土地转让给继承人时，如果公寓楼位于土地上，则土地的税收基础减少20％。

　　

　　在过去几年中，许多富裕的地主决定在空置的地方建造新的公寓楼，所以他们的继承人将来可以减免遗产税。

　　

　　问题在于，这导致了距离火车站很远（15分钟以上）的地方的新住宅供应过剩。这种新的供应导致租金在主要城市中心以外的某些地区停滞不前，甚至下降。

　　

　　例如在神奈川县中部相模原等地，房地产经纪人担心所有新建立的“空置”标志远离车站的结果预示着不好的结果，因为他们指出日本人口正在减少，投资物业的数量似乎每天都在增长。

　　

　　贷方的压力

　　

　　在贷方方面也有压力增加公寓贷款组合的压力。

　　

　　在目前的负利率环境下，日本银行尤其是区域性银行正在艰难挣钱。由于银行可以收取更高的房屋贷款利率，而不是像住房抵押贷款等其他房地产贷款，他们一直在积极寻找希望贷款建造公寓的个人。公寓贷款也是区域性银行在全国范围内保持竞争力的重要工具，因为它们为这些银行提供了在当地市场以外拓展借款人基础的现成途径。

　　

　　一些银行定期与房地产公司合作寻找新客户，共同为潜在客户提供完整的公寓投资项目（融资，建设管理，物业管理等综合性服务）。

　　

　　去年，业主和物业管理公司之间就这些投资项目（以及所称的保证租金水平）之间出现了一些争议，2016年12月，金融服务局（FSA）正式要求银行更改贷款承保标准，以便在考虑个人的公寓贷款时应用，银行应该考虑整个项目未来可能的经济可行性。

　　

　　日本央行计划审查承销标准

　　

　　许多公寓贷款客户都是高净值个人，因此FSA关心的是，在这么多的情况下，银行是否过分宽松地发放贷款。日本央行还宣布，在对2017财年金融机构年度调查中，将审查公寓贷款承保标准是否适当，以及银行是否对每个公寓贷款的经济??可行性进行系统评估贷款被给予。金融厅和日本央行都担心，不良公寓贷款可能成为未来贷方的问题，对其他经济部门造成令人担忧的磕磕碰撞。

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