东京二手住宅销售市场介绍

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2018/1/31

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　　东京大都市地区二手房和独立屋的销售额在2016年连续第二年上涨，创历史新高。 这是根据 日本东日本REINS（「房地产信息网络系统」）发布的2016年度房地产市场趋势报告（日文版）。

　　

　　去年出售的新公寓总数为29,873个单位（在房地产经济研究所报告的2016年新增供应35,772个单位中）。去年二手房销售总量为37,189辆。

　　

　　下面我们看看二手房销售超过新房的原因以及趋势继续的可能性的一些原因。

　　

　　价格水平

　　

　　价格水平是越来越多的人在东京寻找二手房地产的主要原因之一。

　　

　　例如，去年在东京都区 ，新公寓的平均每坪（3.3平方米）价格为79.3万日元，而二手公寓的平均每坪价格为47.9万日元。

　　

　　在东京中央区购买新的公寓更贵。每平均坪价格在东京市中心病房新公寓是￥1.05万  坪的最后一年。

　　

　　潜在的购买者有更大的市场，价格更合理的住房，由于当前极低的融资成本而加剧了需求。此外，二手公寓市场对于购买者而言通常更为灵活，因为与新的公寓市场相比，有更多的价格可供选择。

　　

　　改变消费者的口味

　　

　　另一个重要因素是日本的风俗习惯正在逐渐改变。日本人比过去更加关心自己的房地产翻新，这影响着他们如何看待二手房的购买意向。购买“旧”财产的耻辱正在慢慢消失。

　　

　　而且，日本银行越来越愿意借钱给想要翻新房屋的房主。所有这些都影响着日本人如何将房地产视为资产和财务资源。

　　

　　东京地区的住宅市场如何变化的证据可以通过比较当前和过去的数据来找到。2016年，与2012年（安倍经济学院实际起飞前一年）相比，新建公寓的市场供应量下降了21.6％（根据房地产经济研究所的数据），但2016年二手房的销售数量同比增长18.4％（根据日本东部REINS数据显示）。简而言之，日本的负利率环境推动了原有房地产的销售过度增长。

　　

　　在政策方面，国土交通省公开表示的目标是促进现有物业的销售而不是新物业的销售。随着二手房的普及，越来越多的日本人认为购买二手房所带来的风险是值得的，特别是在考虑新建东京房屋相对较高的贴标价格时。

　　

　　这可能是非常有利可图的。2009年我在广尾买了一套10年的公寓，租了五年（每个月都有利润和现金流量），并在2015年以123％的价格出售。

　　

　　是的，全部包括在内。房租每年约为240万。收费19.4万，物业经理5.4万，物业税15万，保险5万，权益56.5万，本金135万，自由现金流5万。

　　

　　所有年度。要计算利润，您需要减去本金，但需要增加折旧/摊销，这取决于您如何选择贬值（当然，这会给您的收益增加一个临界值），您的贷款成本是多少。

　　

　　我的抵押贷款每年约为1,915,000美元，每个月大约为160,000美元 - 但是这笔钱是100％的

　　

　　真正的交易

　　

　　我拥有一个两单元的公寓楼，以及其他物业。也100％融资。抵押11，000日元一个月。每月租金10万日元。通常的税收和保险费用。在十年左右的时间里，租金将会支付我的费用。希望以我支付的70％左右的价格出售建筑物。那么我必须缴纳销售税。这是现实主义。在日本的小城市里，这是通常的做法。

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