在日本选择住房抵押贷款时，消费者必须做出很多困难的决定。借款人需要了解这些决定对其每月贷款支付水平的影响以及它们对整个还款额（即向借款人提供贷款的总成本）的影响。本文的目的是概述消费者在做出如此重要的人生决定时需要注意的一些主要考虑事项。
固定利率还是浮动利率？
大多数日本私人金融机构提供：（1）固定利率房屋贷款，（2）可变利率房屋贷款，（3）组合利率住房贷款，初始固定利率期和可变利率期其后。
日本最受欢迎的私人住房贷款是组合利率贷款，最初的5年，7年或10年固定期限，以及剩余期间（通常为20 - 30年）的可变利率。尽管如此，当贷款从固定利率转为浮动利率时，借款人可以选择按当时适用的固定利率来确定剩余期限的利率。
在通常情况下，固定利率贷款的初始利率高于纯可变利率贷款。这是因为银行在提供固定利率贷款的时候，正在承担固定期限基准利率上涨的风险，使贷款相对无利可图。比较不同组合贷款时，一般来说，固定利率期限越短，初始利率越低。
浮动利率如何工作
可变利率贷款或可变期间的组合贷款，其适用利率每六个月波动并重新设定一次。但是，日本的大多数银行只是每五年更换一次家庭贷款的每月还款额。这意味着，当浮动利率上升时，一段时间内浮动利率贷款的借款人将不会经历其每月付款额的变化，而是在贷款期限内偿还的总额将增加。
两个还款选项
日本的住房贷款有两种主要类型的还款方式：持续摊销抵押贷款（以下简称“CAM贷款”，日本元金均等返贷金銭贷借，gankin kintoubensai kinsentaishaku）和恒定抵押贷款（“CPM贷款“，在日元元利均等返済金銭贷借，ganri kintoubensai kinsentaishaku）。
CAM贷款（元金均等返済金銭贷借）
在CAM贷款中，借款人的每月总付款是通过首先计算用于每个月偿还贷款本金的固定金额来确定的。然后计算未偿还的每月贷款余额的利息，并加上不变的本金偿还，以计算借款人的每月总付款额。
（元利均等返済金銭贷借）
对于CPM贷款，借款人的每月付款额在贷款期限内每个月都是不变的，导致在贷款头一年偿还的大部分资金被分配用于偿还贷款利息，而不是贷款本金。
比较CAM和CPM贷款
这对于借款人来说意味着对于CAM贷款（假设利率是固定的），（1）借款人每月的实际支付金额将随着时间的推移而变化和下降，以及（2）借款人的利息总额在贷款期限内向贷款人支付的金额将远低于相同金额和期限的CPM贷款。
尽管CPM贷款对于借款人而言更为昂贵（因为支付的利息总额较高），CPM贷款的优势在于每月支付水平低于相同金额和期限的CAM贷款的初始每月支付，而借款人的每月付款在贷款期限内不会波动（只要利率不变）。
由于CAM贷款在贷款期限开始时通常需要相对较高的每月还款额，通常借款人可以提供每月CPM贷款支付，但是没有足够的收入来符合CAM贷款。
日本的大部分抵押贷款都是以CPM贷款形式出现的，尽管也有少数私人金融机构也提供CAM贷款。
贷款是由大多数私人银行提供的35年期公共/私人抵押贷款，由日本住房金融机构（"JHFA"，类似于美国Fannie Mae的准政府机构或加拿大抵押贷款机构住房公司）可以构成为CAM贷款或CPM贷款，通过雇主赞助的住房抵押贷款计划（即所谓的财形融资或在线贷款计划）提供的住房贷款也可以是CAM贷款或CPM贷款。
不同的贷方选项
日本主要的房屋贷款人是私人银行，地方信用社，由某些雇主提供并由JHFA提供的在线资助计划，以及提供上述公私35号（或Flat 50）贷款的私人银行。
银行和信用社
大多数日本借款人选择使用银行或信用社私人定制的贷款，因为他们有更灵活的还款计划和利率选择，通常有地方咨询的地区分支机构。
借款人无偿提前还款的权利是这些贷款受欢迎程度的另一个重要因素。
此外，私人银行和信贷联盟在中期的贷款条件等方面往往更为灵活，尽管作为一个权衡，初始筛选过程需要更多时间才能完成，而且更为彻底。有时也可以通过银行与特定住宅开发商合作提供的合作计划获得特殊利率。
在线回复项目的利率相对较低，但只有参与公司的员工可以使用。
35期贷款
35期贷款在整个35年期间必须是固定利率贷款。虽然一般来说个人收入较低的借款人可能有资格获得Flat 35贷款，但JHFA为这类贷款设定的条件是相当严格的，对特殊情况的补贴几乎不存在。此外，由于Flat 35贷款是通过私人金融机构提供的，因此Flat 35贷款的实际利率和各种贷款费用可能会有很大的变化，这取决于贷方。
最近平35贷款的年利率开始上涨。JHFA为2017年1月份Flat 35贷款设定的基准利率为1.12％，较2016年12月上升了0.02％。此外，这是连续第二个月的利率上升。二零一七年一月第50号单位贷款的基准利率为1.58％，较上月上升0.02％。JHFA的Flat 35贷款基准利率去年8月创下历史新低0.9％，导致借款人从浮动利率贷款转向Flat 35贷款。Flat 35贷款申请的数目已由二零一六年八月的超过14,000个高峰下降至二零一六年十一月的大约11,000个。
可用利率范围
借款人必须知道，放贷人可能会给予同一笔贷款的一系列可能的利率，这取决于借款人对借款人的评估。在日本，优惠金利（yuuguu kinri,英文优惠价）或引き下げ金利（hikisagekinri,英文折扣价）。
根据国土交通省2016年的报告，私人金融机构主要根据（1）贷款全部还清时的年龄，（2） （3）对抵押资产的评估。有趣的是，借款人的收入水平并不是日本住房贷款银行的三大标准之一。
与住房抵押贷款相关的人寿保险
值得注意的是，对于希望得到长期生病或死亡保护的借款人，还有一项特殊的保险政策，防止其全部偿还抵押贷款。在日语中称为“体育用命生命保”（dantai shinyou seimeihoken），根据住房贷款的类型，购买这种保险是许多贷款人的要求。实际的保险费通常包含在借款人的每月付款中，尽管有时需要单独付款。
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