购买日本公寓需要注意的问题介绍

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2018/1/24

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　　购买公寓并不像买独立式住宅，因为公寓是大型建筑的一部分。该业主协会（管理组合，或kanri Kumiai的）是一个公寓大楼的管理机构，它是用于建筑的公共区域维护和照顾性质的整体法律责任。一个好的房主协会确保以持续的方式来照顾建筑，而不是等待事情瓦解。

　　

　　有公寓章程（“公司章程”，规约  kiyaku），这是表示所有共同业主在建筑物的权利和义务的规则。章程的一些内容是强制性的，其中一些可以通过房主协会的表决来改变。例如，根据“日本公寓法”，每年至少要举行一次房主协会会议。

　　

　　虽然也有例外，对于房主协会的投票通过，总体上至少50％的所有个人共同拥有者和共有人拥有公寓总面积至少50％的所有权，必须同意。公寓业主拥有基于每个财产所有权的投票权，以及其在建筑物中的私有区域的相对大小。

　　

　　这意味着许多少数共有人可以共同投票，阻止一个或多个共同拥有者持有该建筑物总面积50％以上的共同所有者的行为，但一个或几个共同所有者持有超过50％区域也可以阻止所有共同拥有者的投票。

　　

　　公寓特有的成本和问题

　　

　　以下是在日本购买公寓物业时应该注意的一些费用和问题。

　　

　　修理储备基金

　　

　　在大多数情况下，有一个特殊的一次性支付买方必须在购买时支付到维修储备基金。在东京地区，通常约为40万日元，但具体数额取决于多大的因素，如建筑多大，公寓每坪 （昂坪等于3.31平方米）等等。公寓有定期的维修保留费，所以当时需要进行大规模的翻修，已经有一些钱已经储蓄起来。所有共同拥有者在进行翻新时也可能会收取额外费用。

　　

　　管理费

　　

　　管理费通常是每月10,000-20,000日元，这取决于建筑物的大小和年龄等，但是这些费用会随着时间而改变。更昂贵的物业有更高的管理费用。费用按每个所有者支付，所以如果您的卖家在转账时没有付款，您可能会有不可预见的责任。管理费（和维修保留费）的数额将取决于您在公寓大楼的相对大小。较大的公寓业主需要支付更高的费用。

　　

　　修理预留费用

　　

　　维修保养费每月平均在5,000元至15,000元之间，但这些费用可能会随时间变化，而更贵的物业则有更高的维修费用。对于较旧的建筑物，这些数额可能会更多（为重大翻修作准备）。费用由共同所有者支付，所以如果你的卖家没有付款，你可能会有不可预见的责任。

　　

　　其他需要注意的问题

　　

　　房主协会的会议和会议记录可能只有日文，而外国人可能很难遵守。缺席的共同业主有时需要聘请代表出席参加房主协会会议。

　　

　　如果您在较旧的房产中购买公寓，那么在几年内有可能需要拆除建筑物，并且建造新的建筑物。这是一个房主协会投票的事情，批准的比例高于正常的多数规则。当一些共有者没有额外的资金来支付全部拆除和重建时，可能会陷入僵局。

　　

　　作为一般规则，朝南的公寓更有价值，因为它们获得最多的阳光。另外，高楼层的公寓更有价值，因为这里可以看到城市的美景。较低楼层的公寓更容易受到犯罪的影响，更受街道噪音的影响。

　　

　　请记住，一些开发商喜欢在建筑物新建时设置异常低的管理和维修保留费，只有在建筑物填满后才更换它们。通常收费是递增的，年纪越大的建筑物，管理公司有时会坚持要收取较大的费用。

　　

　　要问的问题

　　

　　以下是您在进行尽职调查时需要考虑的其他事项和问题。

　　

　　1、是否包括停车位？是否有额外的费用？

　　

　　2、公用事业单独计量？

　　

　　3、有没有独立的行李箱？是否有额外的费用？

　　

　　4、有没有重大的装修计划或讨论？

　　

　　5、检查建筑保险单，确保公共区域有保险

　　

　　6、储备基金目前的余额是多少？房主协会是否有专门的贷款？欲了解更多信息，请查看房主协会的损益表和资产负债表的副本

　　

　　7、物业维护得如何？查看该物业的长期修缮计画书chouki keikakusho长期资本支出计划

　　

　　8、附例允许宠物吗？

　　

　　9、卖家是否为过去的管理费/维修保留费付款？大楼里的所有共同业主都付了多少钱？

　　

　　10、房间的大小是否均匀，还是有些太小，难以使用？是否有不寻常的平面图（例如通过厨房的外部门口）？

　　

　　11、在填海的土地上的建筑物？房主协会是否有权在未来重建该建筑物，还是存在某种法律限制？（既存不适格kizonfutekikaku ' 高架建筑'是指在建筑标准法建筑时是合法的建筑物，但由于法律的变化，今天是不允许建造的。目前使用（他们是“祖父”），但是他们被限制不被重建或添加到现在的代码中。）

　　

　　12、邻居是否吵闹？附近有高速公路吗？

　　

　　13、那里有几台电梯？有紧急电梯吗？

　　

　　14、你对建筑物周围的土地有什么权利？

　　

　　15、这座建筑是否设计用来抵抗地震？

　　

　　16、该建筑是否有健身房，游泳池或礼宾服务？

　　

　　日本有些房地产经纪人会试图推动买家做出快速购买决定。如果房地产经纪人说他们知道市场上的所有房产，那么就应该带上一点盐。

　　

　　如果代理试图通过说“有其他买家感兴趣”这样的东西来逼迫你买东西，那么也许你应该考虑和另外一个代理讨论你的计划。购买新住宅是一项巨大的投资，并且为了帮助指导您完成整个过程，您可以到处寻找合适的人。慢慢来，做一个适合你的决定。

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