2017年7月香港房地产市场研究报告

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/8/4

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　　中国在今年第二季度的经济增长强于预期之后，两天后，国家领导人就此展开了一次新的承诺，以解决金融风险。国家统计局周一表示，中国经济同比增长6.9％。比一季度有所改善，高于全年6.5％的目标。

　　

　　六月份工厂产值同比增长7.6％，创3个月以来最快，固定资产投资增长8.6％。零售销售较上年同期上涨11％，为2015年12月以来的最快增幅。（资料来源：SCMP，2017年7月17日）

　　

　　中国经济增长强劲是香港经济和房地产市场的好消息。依托强劲的中国需求，本地出口行业自年初以来有所改善，1 - 5月份出口值同比增长8.3％。我们预计到中国的服务出口也会上升。更好的经济前景为当前房价水平奠定了坚实的基础。

　　

　　2017年上半年，港岛区甲级写字楼价格上涨6.6％，创历史新高。我们看到房东抓住当前有利的市场条件，探索处置大型房地产的机会。例如，Excelsior酒店和朗豪坊办公大楼的永久业主将这些房产投入市场，预期回报高。

　　

　　新办公室，便宜的租金和改善的便利性引导远离中央的租户

　　

　　东区重建计划的新办公室供应吸引了越来越多的传统中央企业。从中央迁往东区的更多跨国公司占用的原因是更实惠的办公室，甲级写字楼的折扣高达50-60％，而中央与现代办公空间相比。与中部最昂贵的大厦不同？东区的大部分办事处都不到20岁。预计这种趋势将继续下去，因为九龙东部的一般大型办公室供应量一致，租金可能会继续偏向中环，一旦计划于二零零八年开放的湾仔 - 铜锣湾旁路工程便可以完成。（资料来源：SCMP，2017年7月14日）

　　

　　香港岛核心CBD外的新办公楼，包括李花园三号，金华道十八号，一个太古坊等项目，对核心CBD的跨国公司租户越来越有吸引力，因为核心中心的租金稳步上涨。包括房东提供的更有吸引力的租赁条款，如租金上限，续约期权和首次拒绝权等因素，使租户在市场条件紧张的情况下非常有利。近几个月来，铜锣湾的新办公室已吸收了核心CBD的租户，包括银行，证券和服务式办公室。我们预计搬迁工作将继续进行，因为明年中环湾仔绕道的建成将有助促进租户开拓CBD核心区之外的新建筑物。

　　

　　岛东及东九龙的办事处（续）事态发展日益增加，将会继续将更多的跨国公司占用者带入下放区。截至二零一七年六月，岛东的占地人比核心中央商务区的甲级写字楼租金折让57％。中一甲级办公室的租金折扣在未来两年应保持在可比水平。服务式公寓（例如由太古），酒店（例如Hotel VIC）以及该地区的娱乐，零售和餐饮选择的增加将补充新的办公用品，并吸引更多的租户搬迁。预计在二零零二年年初开放的东区走廊连接路线的进一步改善，将有助加强岛东的吸引力。

　　

　　本地开发商通过加快土地价格谈判来保护项目管道

　　

　　新鸿基地产（SHKP）已与香港政府达成一项土地保费清算，在屯门设有商业住宅用地，价格为56.3亿港元（8.37亿美元）。该地盘总建筑面积为230万平方尺，占地价每平方尺2,800港元，为2011年以来最高的地价。该项目预计将建成4,600至5,700个小到中单位面积为400至500平方尺的大小单位，考虑到土地成本，总成本为每平方尺7300港元，约为1770亿港元（21.8亿美元）。（资料来源：SCMP，2017年7月14日）

　　

　　最近在屯门镇第483号交易所进行交易的租赁修改方案是从零二十一年起最大的修改交易额。港币56.3亿港元（8.37亿美元）将允许本地开发商新鸿基地产兴建住宅和商业开发项目。当地开发商加快对其土地银行的租赁修改，表明他们对不断增长的住宅市场有信心。另外中国开发商也积极参与市区住宅小区招标工作。新界农地的土地储备已成为本地发展商在市场上兴建新住房的替代土地供应来源。随着基础设施的改善，特别是屯门 - 赤Lap角连环，

　　

　　以新台币和政府之间的创纪录的价格解决交易，意味着当地开发商有更强烈的意愿，通过土地价格谈判来维持稳定的供应量。鉴于今年以公开招标方式销售的五座住宅都是由大陆开发商承担的，本地开发商更多地利用自己的土地银行，而不是依靠政府的土地出售。另一方面，我们预计，没有大型农地银行的中型发展商将不得不依赖重建项目来维持市场份额。

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