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香港房价和房产现状及历史表现

来源:亚洲购房网作者:亚洲购房网时间:2017/8/2

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  香港房地产市场继续上涨。根据二零一七年二月份,香港住宅物业价格指数飙升14.29%(通胀调整为14.4%),较去年同期按年下跌6.11%(-8.82%通胀调整)大幅回落,据该  评级物业估价署(RVD)。二季度住宅物业价格在2017年2月份上涨1.99%(通胀调整后为1.89%)。
  
  香港多年来实际收入几乎停滞不前。但从2003年到2015年,房价涨了三倍。
  
  房地产需求由政府严格的发展条例,低利率和货币稳定的组合推动; 而政府控制的土地供应却继续减少。尽管政府决定自2016年11月起开始对所有非首次购房者征收印花税,但最新房价上涨。需求急剧上升。房价上涨正在加速。住宅建设活动急剧上升。
  
  较小的物业价格涨幅最大。价格在40平方米以下的公寓。在二零一七年二月份的一年中,飙升了十六点三,和40-69.9平方米的公寓。上涨13.9%。公寓价格70-99.9平方米。上涨1.5%,而公寓价格为100-159.9平方米。增长7.8%。尺寸大于160平方米的公寓的价格。2017年2月份同比上涨5.9%。
  
  根据RVD数字,香港的物业交易总数由二零一七年二月份的二千零七十七宗,增至同期的三百四十六点六亿港元(约合47亿港元),增幅为二千零四十七宗。
  
  住宅建设活动也强劲上涨。根据RVD的数据,2016年的完成量从去年同期上升了29.4%,达到14,595个单位。据悉,房屋开工率从2016年上升至2016年的25,500台,是2000年以来的最高水平,根据运输和住房局。
  
  平均房屋价格,2017年2月
  
  平均房价(港币/平方米) 年度变动(%)
  
  物业尺寸 香港 九龙 新界区 香港 九龙 新界区
  
  小于40平方米 145378 119838 115813 16.3 11.5 20.6
  
  40 - 69.9平方米 150376 127761 98781 13.9 16.0 18.3
  
  70 - 99.9平方米 175976 166049 106090 1.5 14.0 13.0
  
  100 - 159.9平方米 209456 162770 100375 7.8 14.9 8.1
  
  大于160平方米 199533 438692 99134 5.9 - 51.6
  
  资料来源:评级与评估部门(RVD)
  
  2008年至2013年,由于全球金融危机后大量资金驱动,房价大幅上涨134%(通胀调整为95.7%)。
  
  由于政府制冷措施,市场在2014年上半年放缓,房价仅上涨2.9%。但2014年下半年住房市场迅速回升,2014年第四季度的价格上涨了13.6%,2015年第一季度为19.6%,2015年第二季度为20.4%,2015年第三季度为15%。短暂的房地产市场下滑2015年第4季至2016年第3季度,由于香港经济增长放缓,旅客人数下降,房屋价格在2016年底迅速回升。
  
  香港的货币与美元挂钩,使借款成本接近历史低点,刺激了物业需求的持续增长。
  
  在国内外需求强劲,经济状况好转的情况下,香港房地产市场预计在未来数月保持强劲。
  
  “国际需求强劲,中国大陆买家一直在投资香港的住宅物业作为对冲可能进一步贬值的人民币”,高力国际表示。
  
  “开发商采取销售策略,例如提供抵押融资,印花税折扣和减少单位规模以确保购买兴趣”,高利贷的需求将不受新策略的影响。报告补充说。
  
  根据政府统计处统计,根据政府统计处的统计,2016年经济增长率为1.9%,2015年增长率为2.4%,2014年为2.7%,2013年为3.1%,2012年为1.7%。预计今年经济将有所改善,预计GDP增长2%至3%。这与国际货币基金组织  (IMF)今年预测增长2.4%是一致的。
  
  香港房地产市场仍然是世界上最难受的
  
  在二零零九年,虽然楼价在美国徘徊,但香港的房屋市场正在超速发展。
  
  2009年,住宅物业价格大涨28.5%(通胀调整为26.5%)
  
  2010年房价上涨21%(通胀调整为17.7%)
  
  2011年房价上涨11.1%(通胀调整为5.1%)
  
  2012年房地产价格上涨25.7%(通胀调整21.2%)
  
  2013年房地产价格上涨7.7%(通胀调整3.3%)
  
  2014年,物业价格上涨13.6%(通胀调整为8.2%)
  
  2015年,物业价格上涨了2.4%(通胀调整为0.1%)
  
  2016年房地产价格上涨7.8%(通胀调整为6.6%)
  
  连续第七年,香港的房地产市场被“ 第十三届国际住房负担能力调查”2017年评为世界上最无法承担的。平均房价是2016年全年家庭中年总收入的18.1倍,从2015年的19倍,2014年的17倍和2013年的12.6倍。
  
  这符合美世 2016年“生活成本调查报告”,将香港列为世界上最昂贵的外籍人士居住城市,比去年第二高。
  
  根据   2016年9月发布的“ 瑞银房地产泡沫指数 ”,尽管香港房价在报告发布时下跌,但香港仍处于“泡沫风险地区”。瑞银指出:“最近的价格下跌只是轻微的缓解,因为购买一个单位成本超过18年的收入。
  
  政府关闭印花税漏洞
  
  2016年11月,政府将所有物业交易的印花税提高至15%,首次购房者只收4.25%。然而,由于投资者利用较低的税率,房价上涨继续加快,因为单笔交易中多次购房的数量激增。
  
  香港物业销售
  
  为了弥补漏洞,政府最近宣布,首次购房者在单一合同中收购多于一个物业时,将从2017年4月开始收取适用于购买第二财产的15%的印花税。
  
  香港行政长官梁振英说:「虽然在一份合约中购买多个单位占住宅单位交易的一小部分,但有显着的增长趋势。
  
  近年来,香港政府倾斜楼价上涨:
  
  2010年11月,政府在六个月内对房地产转售15%的“费用税”(虽然2014年5月的规定有些放松),印花税增加了8.5%,物业价值港币2,000万元(260万美元) 或者更多。
  
  2012年10月26日,政府对外国人购买物业征收15%的额外税。
  
  2013年2月,政府将所有物业交易的印花税加倍,价值超过200万港元(257,902美元),但此举已于2014年5月结束。
  
  2013年4月,“买卖房屋(第一手销售)条例”,以遏止买卖人不诚实的销售行为。
  
  2015年2月,政府要求购买房屋价值700万港元(90万美元)的自用住宅物业进行较大的预付款。
  
  物业销售飙升
  
  根据RVD数字,香港物业交易总数于二零一七年二月份上升了2.3倍,而同期销售额则翻了三倍。
  
  2017年2月
  
  根据香港金融管理局  (金管局)的统计,一级市场 物业销售额由一年前的七百六十七份上升至二千一百一十二只,总交易金额翻一番,达五十一点九亿元(8.88亿美元)。
  
  二级市场  物业销售额同比上升近三倍,达3,569元,交易价值上涨2.25倍至129.9亿港元(16.7亿美元)。
  
  利率上涨
  
  香港利率
  
  香港的货币自一九八三年十月以来一直挂在每美元7.8美元左右,所以当美联储提高利率时,香港的利率也会有所增加。
  
  哈卡在2017年3月将基准利率上调25个基点至1.25%,是美联储类似举措后三个月的第二次。尽管如此,最优惠的贷款利率在2017年3月份保持不变,为5%。从2008年12月的联邦基金利率由1%下降至0.13%,下降至5.25%至5%。
  
  二零一七年二月,按最佳贷款利率计算的新增按揭贷款利率平均升幅为3%,高于上月的2.6%。同期,新增按揭贷款平??均固定利率从上月的1.8%上升至1.9%。
  
  新抵押贷款大幅上涨
  
  根据香港金融管理局(金管局)的数据,二零一七年二月份的住宅按揭贷款总额较去年同期上升5.1%至1.13万亿港元(1453.5亿美元  )。  2016年,按揭市场规模相当于GDP的近45%。
  
  香港未偿还贷款
  
  2017年2月份,新增住房按揭贷款几乎翻了一番,达到7,404个,比去年同期的3,926个。同样,二零零七年二月份新批准的住宅按揭贷款的价值为港币二百七十六亿元(35.5亿美元),较去年同期的117.6亿港元(十六亿四千六百零十亿美元)大幅上涨。
  
  抵押贷款拖欠比率(超过3个月)及重组贷款比率均在二零零七年二月份维持不变,分别为0.04%及0%。
  
  香港租金收益率下跌; 租金上涨
  
  香港租金收益率
  
  所有财产类别的租金收益率普遍下降。2017年2月
  
  物业A类(物业面积40平方米及以下)租金收益率为2.9%,略低于去年同期的3%。
  
  物业B类(40至69.9平方米)的租金收益率为2.6%,低于去年同期的2.7%。
  
  物业C类(70至99.9平方米)租金收益率为2.5%,略低于去年同期的2.6%。
  
  物业D类(100至159.9平方米)租金收益率为2.3%,略低于去年同期的2.4%。
  
  物业E类(160平方米及以上)租金收益率为2%,低于去年同期的2.3%。
  
  香港价格租金
  
  香港租金收益极低,可归因于近年房价急剧上涨。香港不是一个“典型”的市场。富豪选择以公寓的形式来放置资产,作为多元化资产保障策略的一部分,如摩纳哥和新加坡。这样的市场通常比较“正常”的住房市场具有较低的租金收益率。
  
  香港的小型公寓租金上涨,而大型公寓则下跌。
  
  2017年2月
  
  公寓面积小于40平方米。同比上涨5.4%,平均每平方米港币429元(US $ 55)。每月。
  
  租金为40-69.9平方米。公寓同比飙升14.7%,至每平方米414港元(53美元)。每月。
  
  租金为70-99.9平方米。公寓按年上升1.2%,至每平方米417港元(54美元)。每月。
  
  租金为100-159.9平方米。公寓同比下降3.4%至每平方米422港元(54美元)。每月。
  
  公寓面积超过160平方米。同比下降6.2%,每平方米港币408元(52美元)。每月。
  
  平均租金,2017年2月
  
  平均租金(港币/平方米) 年度变动(%)
  
  物业尺寸 香港 九龙 新界区 香港 九龙 新界区
  
  小于40平方米 429 336 289 5.41 9.09 16.06
  
  40 - 69.9平方米 414 319 249 14.68 10.76 12.16
  
  70 - 99.9平方米 417 337 254 1.21 5.97 10.43
  
  100 - 159.9平方米 422 335 276 -3.43 -0.59 -1.78
  
  大于160平方米 408 563 213 -6.21 62.72 -13.41
  
  资料来源:评级与评估部门(RVD)
  
  住宅建筑兴起
  
  根据RVD统计,2016年的完成量从去年同期上升了29.4%,达到14,595台。从2007年到2015年,每年平均达到10,500个单位,低于2000年至2006年的25,000个单位。
  
  2016年:
  
  甲类达成飙升84.4%,达3,937台。
  
  B类完成飙升42.4%,达到7,162台。
  
  C类完工下降35.5%,达1,413台。
  
  D类达成数下降了9.9%,达到1,325台。
  
  E类完成量上升了67.3%,达到758台。
  
  同样,从二零零六年起,香港的住房开工量比一年前高出了80%,达到25,500台,是2000年以来的最高水平。
  
  如何解决香港的住房危机?
  
  行政长官梁振英认为,增加供应是香港各类住房问题的“最终解决办法”。
  
  梁锦松说:「香港的房屋问题归结于土地用途,这不是技术性问题,而是一个概念性问题。」
  
  香港几乎所有的土地都是由政府所有,但出租私人使用。
  
  香港完工
  
  政府的计划是在2017-18财政年度内出售28个新的私人土地,预计将提供近19,000个新单位。私人楼宇的土地供应总额,包括市区重建,私人重建项目,铁路物业,预计在本财政年度将足以兴建近32,000个新单位。
  
  近日政府在未来十年推出计划兴建约46万套,其中包括二十万个公屋单位和八万个资助单位。在私营部门,预计在未来三到四年内,大约有94,000个单位可供买家使用。
  
  2015年全年住房总量为1,145,454台,比上年增长1%。
  
  温和的经济增长
  
  香港gdp通胀
  
  根据政府统计处统计,根据政府统计处的统计,2016年经济增长率为1.9%,2015年增长率为2.4%,2014年为2.7%,2013年为3.1%,2012年为1.7%。
  
  该国商品出口在2016年下降了0.5%,2015年下降了1.8%,商品进口下降了0.9%,下降了4.1%。2016年销售额下降了8.1%。
  
  旅游局发现,2016年旅客人数下降了4.5%,2015年下降了2.5%,是2003年以来最严重的严重急性呼吸综合征(SARS)疫情爆发的最糟糕的数字。下降主要是由于来自中国大陆的游客人数减少,占香港所有入境旅客的近80%。
  
  旅游局董事长林建ok预计2017年将成为旅游业另一个具有挑战性的一年,因为其与美元挂钩的强劲货币使得香港海外旅客,尤其是大陆地区的旅客昂贵。
  
  然而,根据政府估计,经济预计今年会有所改善,预计国内生产总值增长率为2%至3%。这与国际货币基金组织  (IMF)今年预测增长2.4%是一致的。2017年前两个月,商品出口和进口分别增长6.7%和9.3%。
  
  香港的小开放经济在很大程度上取决于不能控制的变数 - 旅游支出,贸易收入和外国货币流入。2004年至2007年间实际国内生产总值平均增长率为7.4%,2008年增长放缓至2.1%,经济回落2.5%。经济反弹强劲,2010年实质GDP增长率为6.8%,根据国际货币基金组织的数据,2011年则为4.9%。
  
  根据政府统计处的数据, 2017年3月份通货膨胀率由去年同期的2.9%下降至0.5%  。2011年至2016年,该国通货膨胀率平均为4%。
  
  根据国际货币基金组织,香港的整体通胀率预计为今年的百分之二点六及二零一八年的百分之二点七。
  
  该国的失业率仍然很低。根据政府统计处的统计,2017年第一季度的失业人数为3.2%,低于去年同期的3.4%  。根据国际货币基金组织,香港的失业率平均为2010年至2016年的3.5%,低于2000年至2009年的5.5%的平均水平。

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