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柬埔寨买房成本计算分析

来源:亚洲购房网作者:亚洲购房网时间:2017/7/27

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  柬埔寨的物业购买过程:根据“宪法”第44条,外国人不得在柬埔寨拥有土地。然而,外国人可以通过四种方式来控制土地:土地可以通过当地的公司购买、土地可以租赁、获得柬埔寨公民权有权购买土地,这是政府积极鼓励的路线。
  
  土地有时是通过柬埔寨被提名人来买的,但这是被排除在宪法之外,并不安全。
  
  建立土地控制的四种方式
  
  柬埔寨金边住宅公寓和房屋1.通过当地注册公司购买土地
  
  外国人经常通过一家公司在柬埔寨持有土地。这种结构为外国投资者(可以是个人或法人)的风险最小。可以举办一张以上的土地。但建立土地所有制公司是昂贵的,维护成本较高,租金收入税率相当高(见上文)。
  
  适用的立法是“柬埔寨王国投资法”(第六章,第十六条),其中规定土地所有权归属于“自有资本直接所有权51%以上的法定实体”持有柬埔寨公民身份的人员或法人“。此外,“允许投资者使用土地,包括长达70年的长期租赁,可应要求延长”。
  
  土地控股公司结构有三层安全:
  
  不同类别的股份。土地控股公司必须是柬埔寨拥有的51%,但通常由2类不同权利的股份组成,一类由外国投资者持有,另一类由当地投资者持有。例如,柬埔寨实体或个人可能享有转让股份和提名董事的权利较少,公司决定可能需要2/3的多数票。
  
  少数民族控制文件。通常会制定一系列私人协议,由柬埔寨股东向外国人授予特殊权利 - 例如董事会的永久多数,或不同的授权委托书,或者是空白的股东转让表格。
  
  土地安全。土地所有者通常在土地上登记抵押,这意味着未经外国人同意,不得转让土地。
  
  结果不是100%的防弹 - 主要的风险是柬埔寨的伙伴。由于柬埔寨法院是腐败的,而且通常都是通过买卖决定的,买方也应该对当地的合伙人进行有条不紊的尽职调查,以减少今后发生问题的可能性。
  
  DFDL湄公河金边 董事总经理Martin DeSautels说:“10年来,我们只有两个问题。“但是如果你有问题,你必须去法庭,整理事情可能会花费很多。”
  
  以下是组建公司的要求:
  
  在任何授权银行存入所需的初始资本(至少2,000万令吉或494美元)。然后银行将出具存款证明。
  
  检查商务部公司名称的独特性。这个过程花费大约10美元,需要五天的时间才能完成。
  
  从柬埔寨投资委员会获得公司注册表(CIB 01R)。这也可以下载,费用为5美元到10美元。
  
  公司必须有公司印章。这些通常由商务部制定,但公司可能会选择在其他地方完成。印章费用约为15美元。
  
  公司组织文件的摘要,如附则,备忘录和公司章程,必须在公认的公共报纸上公布。这应该包含以下内容:
  
  公司注册地点
  
  出版费用约为42美元,需要7天的时间才能发行。必须保证至少两份报纸和申请文件的复印件才能申请注册。
  
  商业注册登记手续需要在成立后一个月内和/或商业运营开始前30天内进行。以下文件需要提交商务部书记官长:
  
  注册申请表复印件
  
  组织章程大纲及公司章程(2份)
  
  符合声明(2份
  
  授权报纸出版申请(2份)
  
  董事及股东身份证或护照复印件(2份)
  
  董事及股东照片(2份)
  
  宣布董事无罪(2份)
  
  股份贡献决定(2份)
  
  注册文件必须由金边税务局盖章并通过。这可以在一天内完成。费用为26美元。
  
  实体税务局需要进行税务登记。
  
  劳动部在开始营业,聘用或者解雇员工时必须得到通知。
  
  柬埔寨金边度假屋 2.通过租赁控制土地。
  
  长期租赁是外国人控制柬埔寨土地的另一种常见方式。例如,超级豪华的金边莱佛士乐皇家酒店是长期租赁的。长期租赁给予出租人所有开发土地所有必要权利 - 例如,他可以以自己的名义获得施工许可。
  
  这是一个非常简单的结构,但不如公司结构安全。
  
  土地从私人业主出租的最大期限是无限制的 - “土地法”中的时期是无限期的。一般租期为50年,70年,99年。超过15年的租赁必须在土地办公室登记。在国有土地上,最长可达40年,有扩展的可能性。
  
  对所有者进行背景调查是至关重要的,如在土地所有制公司的情况下。从一个贪婪,政治上良好关系的业主出租可能是灾难性的。
  
  租赁合同通常内置的保障措施包括:
  
  争议解决通常由柬埔寨以外的合同,例如在新加坡。这不如广泛认为的那样有效,因为许多土地纠纷不涉及合同本身的争议,而是涉及其他事项。此外,柬埔寨法院经常拒绝承认外国仲裁或重新审视仲裁法院已经决定的问题。
  
  经常插入一个条款,要求所有者获得承租人的许可。或防止业主出售,除非新业主承认租赁。
  
  另外,可以向土地局登记“块销售通知书”,指示办公室不经租赁业主许可而出售土地。
  
  租赁结构目前存在两个问题。
  
  问题1 - 租赁期满时建筑物的所有权
  
  租赁完成后,谁拥有建筑物是不安定的。建筑物的二楼和三楼显然属于承租人,可以登记所有权。因为一楼的业主也拥有土地,根据“土地法”,一旦租约完成,建筑物的业主是土地所有者。但根据“投资法”(涵盖注册税收优惠的公司),这些建筑物由出租人拥有。
  
  这个问题可以通过修订的“土地法”和其他地方的修改来解决:“据报道,柬埔寨当局考虑设立一个单独的登记册来登记建筑物的所有权。Sciaroni&Associates的 Matthew Rendall说,这将向前迈出一大步。这样的登记册将实施“投资法”条款。
  
  问题二 - 土地注册处不可录取租约
  
  到目前为止,土地注册处的业权可以记录在案。“我听说现在他们正在注册,”Rendall说。“如果是这样,这是另一个重要的发展,这将大大提高租赁者的安全。”
  
  通过获得柬埔寨公民身份来购买土地。
  
  取消柬埔寨公民身份是获得购买土地的权利的一种方式,政府令人鼓舞。如果在柬埔寨进行重大投资,公民申请将被考虑。重要的是要确保内政部,部长理事会和总统都同意授予公民身份。
  
  4.通过提名结构购买土地
  
  经常被投资者使用,因为它是简单和便宜的,被提名人的结构忽视了宪法禁止外国人对财产的直接所有权,是所有土地律师非法和强烈的气馁。
  
  以下是结构如何工作。投资者与土地持有人签署信托协议:“我把这块土地交给你”,土地被抵押,租给外国人。
  
  采取这种结构的后果可能是国家征用或强制出售土地。
  
  土地所有权
  
  1975年至1979年期间,柬埔寨没有私有土地所有权。在这段期间几乎所有的法官都遇害,所有的记录都被毁了。1989年颁布了“土地法”。2001年颁布了新的“土地法”。正在进行进一步的修订。
  
  在文件方面有两种土地所有权:
  
  “ 占有权”(占有权)是以占有权为基础,由当地村长主管颁发的。在土地办事处登记的
  
  “硬标题”,并以占有权为基础的所有权索赔。
  
  虽然“软标题”有点弱,但它适用于柬埔寨几乎所有的土地。“我的经验是,地方一级的注册与国家级注册一样安全,”Sciaroni的Matthew Rendall说。“没有那么大的风险,你也避免注册成本。”
  
  但是,租赁和抵押不能在占有权利所有权上登记。
  
  对私人土地的拥有权可以转为硬权,但这涉及到支付4%的转让费用并且耗时。大多数业主宁愿等待世行贷款计划的转换,这不会涉及4%的转账费用。
  
  边界问题
  
  最常见的土地所有权问题之一是边界争端。注册边界很重要,否则外国所有者可能会参与不可争议的法律纠纷。同样,外国业主也应当防范擅自占地者,例如搭建篱笆和雇用警卫。
  
  什么标题搜索可以揭示
  
  柬埔寨金属物业和房地产
  
  进行标题搜索很重要。知道是谁是重要的,所以买方不支付错误的人。标题搜索也将揭示登记的抵押贷款和其他产权负担。
  
  请记住,在标题搜索中不可见的其他转移障碍,例如高级政治家的要求。
  
  买方通常不会获得实际的搜索标题,因为这是卖方唯一的所有权证据。所以买家会得到一个标题的副本。确保它是最近的副本很重要。
  
  所有权转让
  
  土地办公室不能完成转让,直到他们看到收到的转让税和土地办公费用的支付证明。
  
  虽然注册费是正式的4%,但这个金额实际上是没有征收的。每个地籍办公室以不明确的方式计算一定数量,通常约为1.5%至2%。通常,地籍官员将在合同上写下与实际价格不同的交易价格。
  
  一个当地的房地产经纪人说:“只有两种情况我见过4%的付款。” “一个是世行交易; 另一个是德国人,他想向他的公司报告真正的价格。“
  
  除了4%(实际上1.5%-2%):
  
  有800美元到1000美元的“服务费”,支付给地籍办公室,其中包括所有其他“服务费”。
  
  根据类型 - 商业,住宅或农村,按照土地和建筑物的绝对尺寸缴纳税款。
  
  出售时,由地籍官员计算的未使用的土地税。
  
  土地支付通常需要3个阶段:
  
  存款10%
  
  第二笔付款10%
  
  余额 - 80%。通常,在标题转换为“硬标题”之前,余额不会被支付。
  
  注册财产的整个过程大约需要56天才能完成。
  
  很少有柬埔寨人会使用公证人或律师。
  
  当地的房地产经纪人说:“你付两倍。“如果你通过律师,他只是做地籍官员。所以选择一个好的地籍官员,用律师做尽职调查,但要付给他这份工作。“但是外国人需要建立一个土地所有制公司,或者建立一个水密的租赁结构,这个过程的复杂性它或多或少是雇用律师的必要条件。
  
  交易成本表
  
  4%的转让税转让税按物业评估价征收。物业的评估价值通常是以总平方米,土地的位置,使用等因素为基础的。

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