香港楼价2017年又有大动作！

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/7/21

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　　2017年6月9日，香港分公司最新发布的《香港土地及住宅市场回顾》报告指出，香港住宅价格自97年回归二十年后，已超过当年市场高峰期价格最多达到75.9%。中资开发商继续涌入香港土地市场，囊括年初至今香港政府招标出售的全部住宅地皮。

　　

　　土地市场

　　

　　中资开发商于1997年末楼市泡沫破裂后退出香港住宅土地市场，直至2011年才逐渐重新投资于香港土地市场。以成交总额计算，中资开发商通过政府卖地所购得的住宅地皮比例已由2011年的1%增至2017年初至今的100%。购得地皮的中资开发商更趋多元化。

　　

　　若以地皮最高可建楼面面积计算，中资开发商2016年购得的住宅地皮，已较2015年增加一倍至400万平方呎。年初至今，购得住宅地皮的可建楼面面积已超过2013、2014及2015年全年的数字。

　　

　　目前中资开发商占港交所上市的地产发展公司总市值62%，意味中资在香港的住宅市场仍有极大的发展空间。

　　

　　香港金融管理局于5月推出限制开发商借贷的措施，针对以高借贷比率融资以支付地价及建筑成本的开发商。部分项目的借贷额，明显高于地价。中资开发商比起本地开发商更倾向于购地后立即融资，借贷占地价最多达47%。然而，部分本地开发商随后会进行银团贷款，个别借贷总额最高达275%，或因此引起金管局关注。

　　

　　国际董事兼亚洲估价及顾问部总监刘振江表示：“我们相信措施将限制借贷比率及增加收购和发展地皮的成本。对借贷比率低的本地大型开发商影响不大。然而，中小型开发商现金欠充裕，购地意欲将会减低。”

　　

　　住宅市场

　　

　　初步数据显示，即使政府推出印花税等冷却楼市的措施，中小型住宅和豪宅资本值在今年前5个月分别上升9.1% 及7.5%；较1997年楼市高峰期高出最多75.9%，更已从全球金融风暴后的谷底反弹最多140.5%。

　　

　　住宅租务市场的交投在今年首5个月转趋活跃，不过最优质的豪宅空置率见上升，租金压力加大，同期仅微升0.8%。

　　

　　由于房价创新高，开发商积极增建小单位以维持单位总价于可负担的水平。目前正兴建的住宅单位的平均面积为600平方呎，为2001年以来最小。

　　

　　目前一般住宅的平均售价为700万港元。此外，5月底住宅家庭的房贷月供和月收入比例为47%，较97年的100%水平健康，市况较稳健。

　　

　　历史上而言，住宅资本值走势一向与成交量走势一致。然而，自2012年起，两者走势各异，成交量下跌但资本值上升或不变。我们相信政府的冷却楼市措施已扭曲市场生态，导致成交量大跌。

　　

　　政府冷却楼市措施下，一手住宅成交仍然旺盛，主要是获得首次置业人士所累积的庞大住屋需求支持，此类需求占近数月整体成交量约90%。

　　

　　相反，今年前4个月平均每月的二手住宅成交量则较过去10年下跌41%至3,515宗，主要原因是楼市冷却措施抑压了二手市场的流通量。

　　

　　二手市场有120万个住宅单位，为住宅供应的一大来源。相反，即使政府增加住宅新供应，一手市场于2007至2016年间每年的平均供应为10,952单元，只占整体供应一小部分。

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标签：香港楼价2017

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