日本房产持有成本和高房租比起来都不是事！

来源：亚洲购房网作者：亚洲购房网时间：2017/7/19

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　　在日本，由于房价上涨的速度较慢，房产收益主要依赖于稳定的日常租赁所获取的租金收益。今天，我们就为大家全面解析各种可见和隐形的持有成本。

　　

　　无论在哪个国家，购买房产都是相对门槛较低也更易获得收益的投资方式。在国内，房产持有的成本几乎可以忽略不计，获取收益的方式是房价上涨+租金收益。

　　

　　但是在日本，情况却完全相反，日本的房产收益，主要依赖于稳定的日常租赁所获取的租金收益，房价上涨缓慢；此外，复杂的持有成本也会降低投资者的收益。

　　

　　收益率的计算

　　

　　首先，我们来看一下如何计算日本的不动产投资收益率。

　　

　　表面收益率：年收入/房产价格*100

　　

　　实际收益率：（年收入-持有成本）/（房产价格+购入时的额外费用）*100

　　

　　持有成本：固定资产税、都市计划税、物业管理费、修缮管理基金等。

　　

　　房产购入时额外费用：消费税、房产中介费等。

　　

　　购买房产时的额外费用

　　

　　登录税（国税）（房屋交易时缴纳）：将房产的产权名义变更时所需的税；

　　

　　房产所得税（地方税）（登记后三个月内缴纳）：买房时所发生的税；

　　

　　印花税（国税）：交换合同时所需税；

　　

　　产权转移登记手续费：代办以上所有手续的司法书士人工费；

　　

　　中介费：房屋买卖成交之后付给中介公司的中介费。

　　

　　可见的房产持有费用

　　

　　1）   每个月的管理费及修缮管理基金，几乎所有的公寓都会有这两项费用，有时也会有其他费用；但对于整栋自有的物业，通常无此项持有成本。

　　

　　2）   每年的固定资产税；

　　

　　在日本，与房地产税类似的税种是固定资产税、城市规划税。政府部门根据土地和建筑物的固定资产税评估额来决定税额，每年4月将税单寄到纳税者家中。固定资产税用于日本市町村的行政服务，城市规划税用于城市修建和道路养护等。

　　

　　3）   如将物业委托管理，则向代管公司缴纳委托管理费，委托代管费一般为每月租金收益的5%，代管公司一般会代替房主进行租客对应、缴纳水电等其他杂事。

　　

　　4）   所得税：投资者的租金收益，需要根据日本政府的规定进行申告，并缴纳所得税。

　　

　　5）   火灾及地震保险等保险费：为了保证房产的安全，我们建议投资者每年为不动产购买火灾或地震保险，以防意外发生时可以将损失减到最低。

　　

　　土地权利及不动产的产权

　　

　　在日本，建筑物和土地的所有权是分开的。投资者在购买时需要特别关注不动产的土地所有权，如果是永久产权，则没有土地持有成本；但如果是借地权，则需要每月向土地的所有者缴纳地租。

　　

　　借地权的物业租金不会比所有权的低，但楼价较低，所以回报率较高。但是由于每月还需要指出地租，土地也不属于自己，所以不推荐。

　　

　　房屋空室时的租金损失是隐形成本

　　

　　一般在计算收益率时，无论表面收益率还是实际收益率，都是按照每年12个月满室出租时可获取的租金收益进行计算。但是如果在年中租约到期后房间空室，则没有租金收益，然而持有成本却不变。

　　

　　因此，在选择不动产时，也要考虑到一旦租客退出，空室风险带来的收益损失。

　　

　　新客招租时的租赁成本

　　

　　一般在计算收益率时，无论表面收益率还是实际收益率，都是按照每年12个月满室出租时可获取的租金收益进行计算。但是如果在年中租约到期后房间空室，则没有租金收益，然而持有成本却不变。

　　

　　因此，在选择不动产时，也要考虑到一旦租客退出，空室风险带来的收益损失。

　　

　　以上就是关于日本房产持有成本的计算了，虽然看起来非常复杂，但是由于日本的人口众多，大城市的好地段的房子的房租一般都是比较高的，而且长期的房租收益也是一个稳定也丰富的投资方式。

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