日本房地产市场经过20年的调整，现今有了复苏的迹象。拿日本70平方大小的二手房售价举例，从13年至16年，价格有了明显的上扬，尤其是以东京都为首的首都圈，受东京奥运会影响，价格上涨趋势明显。

而作为投资者来说，小户型正因总成本低，资金需求量相对较低同时深受年轻白领、情侣欢迎，的确是广大投资者初设海外市场的好方向。

但在投资房产时，你以为只是看房产所在地段、交通情况就够了?错，很多时候，相同片区的房子，房屋本身的构造好坏，空间划分的合理性等都对最终房屋投资回报率起到了关键重要。

基础结构是先天条件

相比国内，日本房屋构造上已有一定的规范和标准。知道这些内容，有助于你了解房子的先天条件的优劣。

在日本小户型主要分1R(room)和 1K(kitchen)。

1R其实有点像国内的酒店式公寓，开门进去就是一个敞开的房间，房间没有进行后期隔断，各个功能区一目了然，厨房、卧室、客厅都在一个共同的区域，只有卫生间独立隔开。对于单身汉来说，1R是不错的选择。

而1K则是指有一个独立的厨房，各个功能区相对独立。对于情侣来说，选择1K更合适，在家做饭也不用担心油烟太大。1K从某种意义上很像国内的一室户。如果说1R深受学生族和单身白领青睐，那么1K的市场则更广阔些，追求品质生活的年轻人更喜欢租住1K。投资1K回报率更高，房租上涨幅度也较1R高。而成本上，1K或许只是比1R高了10%。

投资日本房产，有一种房子你要避开，就是层高太低，楼间距太小的房子。注重隐私的日本人，一般预算充裕的人不会想要租这样的房子，或许一不小心自己的隐私就会暴露在隔壁怪大叔的视线里。

在朝向方面，日本租客跟国人一样，喜欢朝南。面北朝南，阳光通透，通风效果好的房产容易出租。在这个全球自杀率最高的国家，人们更渴望阳光，那些采光不好的房子投资价值就没那么高了。

内部构造，麻雀虽小五脏俱全

除了基础结构外，内部空间的格局直接影响到住户的舒适度。深受日本租客欢迎的小户型，虽说麻雀小但的确是做到了五脏俱全。哪怕是小小的卫生间也尽量塞个浴缸进去。这足以见得日本人是有多爱浴缸，如果房子没有浴缸，真的实实在在影响房屋出租率。

在房间空间的区隔方面，日本人善用拉门、榻榻米等来区分不同功能区，拉门可以提高空间利用，而现代的榻榻米延续了传统榻榻米的冬暖夏凉，而且也更易打理和收纳。巧妙的利用每个细节空间，将储藏功能发挥到极致。门缝、墙角、橱柜拐角都不可以放过，加几块隔板，就是很好的储物空间。

除了对储物空间的渴望，时下的日本人还追求一个空间多重功能。例如卫生间，将一个独立的卫生间分成洗漱、如厕、洗浴、洗衣于一体，家人不仅可以同时使用卫生间，而且水还能循环利用，真正做到了绿色环保，不用排队等待。

俗话说细节决定成败，这些细节或许并不起眼，但真正落实到居住和出租时，真正就起到了作用，出租经验丰富的日本人，一看房子的构造就知道这房子是否值得租住。

很多经验不足的中国投资客时常会想，为什么差不多的户型，他们的房租凭什么比我高，投资回报率比我好呢?殊不知，这里也是有不少常识和门道。