在经历了漫长而缓慢的攀升之后，日本经历了数十年的经济奇迹，在20世纪80年代后期，当泡沫经济大放异彩时，价格暴涨。在接下来的十年中，价格跌至80％以下并在2002年创下新低。由于2002-2003年的低点，价格稳步上涨，我们并未处于舒适的增长期，了解日本房价的历史趋势。

泡泡期（1982-1990）

 

在20世纪80年代的资产泡沫期间，日本各地的房地产价格上涨了6至7倍。日本的经济模式，通常被称为“日本公司”，似乎是立于不败之地。日本公司在全球范围内以现金方式投资房地产和公司资产。在日本，低利率和宽松的货币政策促成了强劲的经济和高股价。在1985年广场协议之后，日元在不到一年的时间内从大约240日元上涨到120日元左右。作为回应，日本央行在1987年将利率从5.5％降至2.5％。在经济实力大幅放松的情况下，货币政策的大幅放松引发了房地产交易和股票价格。中国总理的政府将使公司的税率从42％增加到30％，最高的边际所得税率从70％增加到40％。据说东京皇宫的价值超过了加州所有房地产的价值。据报道，每平方米4平方米的土地价格为9000万日元（当时为75万美元）。

 

泡沫破灭

 

随着资产价格达到极端水平，政府正试图减缓日益增长的泡沫，并推出一项将导致泡沫破裂的政策。

 

1990年，财政部对房地产贷款总额（Soryo-kisei）实行限制，导致信贷供应量急剧下降。其他政府限制导致买家需要向当地政府办公室申请超过100平方米的土地交易。这些限制导致价格上涨停滞。日本银行也在1990年将利率提高到6％的峰值。

 

日经平均指数在1989年12月创下38，915日元的历史新高。在接下来的9个月中，日经指数跌至20,000以下。随着资产价格下跌，金融机构遭遇不良贷款。土地价格反应缓慢，但最终开始下降，并在未来十年继续下降。到1995年，日本央行大幅度改变了货币政策，将利率降至0.50％，这是以前难以想象的，并尽力阻止经济和资产价格下跌。

 

迷你泡泡（2002-2008）

 

新千年伊始，日本的经济和资产价格一直没有恢复。在绝望的迹象中，日本央行进一步将其降至0.1％，并开始以量化宽松（QE）的形式实施极端货币政策。大约在这个时候，J-Reit市场开始了，新上市的投资信托引发了房地产市场的一系列活动。在新的十年初期，几万亿日元的房地产证券化交易已经完成，导致房地产价格出现小幅“资金热潮”。这些投资信托集中在主要城市的资产上，东京中部部分地区的房价从2002年的低点上涨了70％至100％，但整体市场仍然疲弱。

 

迷你泡沫爆裂

 

到2006年，泡沫似乎再次开始，因此财政部再次限制对房地产贷款的投资。随着2008年美国次级抵押贷款丑闻的爆发，“雷曼冲击”在2008年达到高潮，全球金融市场处于中心位置。由于证券化无追索权借贷市场不复存在，外国投资者从日本房地产市场消失。

 

东京的房地产价格再次下跌，但没有回到2002年的低点。到2010年，房价已稳定在50％以下。

 

目前的市场定位

 

即使在“3.11”东日本大地震之后，日本的土地价格也没有从震前变化，而在2014年，即使现在也显示出看涨的复苏趋势。自2002-2003年以来，到2013年，土地价格上涨了20％。

 

2014年3月，东京共售出3,994套二手房，较上月增长20.6％，同比增长4.3％。东京都市区共售出1,983套公寓，较2014年2月增长20.9％，同比增长6.1％。

 

根据2013年高盛资产管理公司的调查，超过20％的受访者认为日本2013年的增长率最高，与2012年同期的调查结果相比。人们认为日本增长最快。高盛（GoldmanSachs）在2013年进行的另一项调查显示，最富有的日本消费者正在从储蓄和债券转向股票和房地产投资。根据2014年亚太房地产新兴趋势报告，2014年，东京是理想的投资地点，这是2013年的第13位和2012年的第16位。

 

了解日本房价的历史趋势，以及日本房地产市场的看涨趋势以及东京大都市区最现代化的抗震标准建造的更多新建筑，现在是参与房地产的好时机投资日本和东京。