年轻人在东京23区租房成本

占其收入的比重达到45％左右

东京，在全球城市生活成本排名中一直名列前茅

而居住成本，尤其是房租

为东京确立“昂贵”的身份贡献出主要力量

 

今天的东京，居住成本高到什么水平？

对它的居民，尤其是年轻人的生存

和生活增加多大的负担？

东京市政府怎么看待高房租问题？

是否干预？用什么手段干预？

当房价和房租作为我们日常话题

日益成为热点时

不妨了解一下东京的住宅租赁市场

和租房百姓的情况

也许会是一种有益的比较

下文，就让我们从日本政府和

主要地产研究机构的数据中

看一看东京公寓租赁市场的现况

 

我们要考察的东京

指的并非“东京都”或者“东京圈”

而是由23个特别区组成的东京都核心区域

，称为“东京都区部”或者“东京23区”

从性质上来看，类似于北京的中心城区

（首都功能核心区及功能拓展区）

东京都区部面积627.6平方公里

户籍人口（住民基本台帐人口）954.6万

北京首都功能核心区（东城区、西城区）

加上首都功能拓展区

（朝阳区、丰台区、石景山区和海淀区）

总面积约1,378平方公里 

常住人口1,247.5万人

 

一、整体市场租金缓慢下降

公寓租金水平呈上扬趋势

日本总务省统计局的统计数字显示

近10年以来

东京都区部整体住宅房租价格呈缓慢下降的趋势

2018年7月的平均房租价格为

2595日元每月每平方米

相当于160元人民币每月每平方米

 

总务省统计的租赁住宅对象

从建筑结构上既包括公寓型住宅

也包括独幢住宅（一户建）

如果将一户建排除在外，只考虑公寓型住宅情况

那么，近几年来的租金水平实际是在缓慢上扬的

 

 

 

资料来源：

三井住友信托基础研究所《公寓租金指数报告》

据三井住友信托基础研究所的报告

2018年第1季度，东京都区部住宅租金指数为

106.41（以2009年1季度水平为基准值100）

比去年同期上升了2.13％

而且实现3个季度连续上涨

 

其中，单身公寓

（不算阳台的套内使用面积18平米以上、

30平米以下的户型）

为105.42，比去年同期上升了1.94％

紧凑型公寓（30平米以上至60平米）为107.64

比去年同期上升了2.62％

家庭型公寓（60平米以上至100平米）为102.36

比去年同期上升3.47％

预计2018年公寓房租价格涨幅会达到1.4％

 

 

 

 

二、租金波动不大、近年缓慢上涨源于客观因素

表2可以看出

近10年以来东京都区部的公寓租金

每年的波动幅度一般在1％左右。

2009年至2010年降幅较大是受金融危机影响

整体经济不景气

东京都区部作为世界500强企业

最密集的区域之一

就业和雇佣状况恶化等原因造成的

而2013年至2014年较大幅度的上涨

主要是日本消费税增税

（2013年10月决定，2014年4月实施

税额由5％增至8％）而带来的副作用

 

之后，东京都区部公寓租金便稳步上涨

主要原因可以总结为以下几个客观因素：

第一，净迁入人口增加，刚性需求扩大

2017年，东京都区部迁入人口

603,558人（不包括外国人）

净迁入61,158人，较2016年增加2,951人

列日本全国第一位，且增长势头已持续2年

迁入人口数量增长，已经超出了住宅供给的速度

而且从迁入居民年龄构成看

15岁至29岁人口占45.4%

他们已经或者即将构成公寓租赁刚需的主力

需求超出供给，是推动租金增长的主要原因

 

第二，新增公寓住宅成本居高不下

推动租金上涨

东京核心地区年土地供给量有限

住宅用地地价上涨速度近5年以来平均接近4％

加上建造成本也呈增加趋势

导致一方面租赁公寓住宅的投资回报率降低

另一方面租金上涨

这是成本平均分派给供需双方的合理结果

 

 

 

以某一大型地产中介公司签约情况为例

该公司业务统计

东京都区部23个行政区2017年公寓住宅

投资的平均回报率为5.84％

23个区呈全体下降的趋势

较2016年平均下降0.5％

较2015年平均下降了1.62％

投资回报率最高的公寓是葛饰区建于

1991年的套内面积（专有面积）25.9平方米的某单身公寓

购买价格为1,138万日元

投资回报率为7.31％

最低的是千代田区建于1999年套内

面积27.5平米的某单身公寓

购买价格为2,632万日元，投资回报率为5.22％

 

日本的房地产市场

包括政府监管与市场规范、从业者的竞争与

盈利模式和消费者理性程度等各个方面

都比较成熟

东京的公寓租赁市场也是如此

租金的增长水平

波动程度受明显的客观原因影响

理解其内在的决定要素也并不困难

所以当很多人提到2020年奥运会是否

会在其举办的前后几年抬高或压低东京的房租时

多数观察家都对奥运会的

决定意义给予了否定的回答

 

三、年轻人租金负担较重

但工作几年后压力会大幅减小

东京都区部的生活成本是日本最高的

一项问卷调查结果显示，就单身者而言

年收入平均要达到

430万日元左右才能在这里生活无忧

而对那些未满25岁的年轻人来说

他们的平均年收不到200万日元

在东京23区租房成本占

其收入的比重达到45％左右

这种负担会给他们的东京生活带来相当大的压力

 

但是，如果能坚持住

随着工作时间的增长，薪水会逐渐增加

25岁以后东京都区部公司的

平均工资会提高至450万日元

34岁后会达到550万以上

假设此时他们仍旧单身

其房租收入比会降到20％左右

房租压力在相当程度上得以减轻

东京都区部的平均工资水平高于东京都其他地区

更高于日本国内其他都市

同时，各类大公司集中

就业机会、缺口形成的良好雇佣形势以及

乐观的未来发展预期

是吸引年轻人甘愿承受房租压力

也愿来此工作、生活的主要原因