20世纪90年代初期日本爆发的房地产泡沫破裂是世界各国历史上最大的房地产危机。在过去十年左右没有完全恢复的迹象。最近有人认为上海会有像日本泡沫破裂这样的危机。由于中国经济和上海房地产市场与日本泡沫破裂的阶段和局势完全不同，上海的情况也不会发生。这样的判断是不现实的。然而，日本泡沫扩张和崩溃的直接原因是日元升值和基础货币超额与中国目前面临人民币升值压力和过度货币基础的现状相似。因此，分析日本房地产泡沫破裂的经验教训具有重要意义。

 

 

战后五十年间，日本经济取得了举世瞩目的成就。在二十世纪八十年代初，日本仅在几年内就超过了意大利，法国，英国和德国，成为亚洲第一大电力和仅次于美国的世界第二大电力。日本的贸易和制造业几乎与美国的贸易和制造业相同。在电子汽车、钢铁、造船等领域，美国甚至把美国定位为“突发事件”。日本的经济实力达到美国的一半，外汇储备超过4000亿美元，占世界外汇储备的50％。

 

日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。日本房地产总值超过了整个美国。日本的平均房价是美国的100倍。东京和大阪的价格是纽约和芝加哥的几倍。日本人购买了纽约最具标志性建筑之一的洛克菲勒中心和美国最引以为傲的好莱坞电影公司。

 

特别是日元的大幅升值使得日本人非常自豪和谨慎。在“全国富裕人士”的陪同下，没有大量新资金。他们不得不集中并积聚在非常有限的土地上，导致土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫越来越多。

 

日本在世界的房地产开发有其特殊性。日本的土地少，人口众多，加之经济高度发达，房地产开发从战后废墟中立起。随着经济和房地产业的发展，土地价格，特别是大城市的土地价格不断上涨，高度垄断。1985年，大阪的地价从战后初期跃升了10,000倍。但如果不可避免地认为日本的房地产泡沫破裂是客观的原因，那是不正确的。事实上，尽管1985年的泡沫已经非常严重，但如果没有在未来五年实施一系列错误的政策，泡沫破灭是可以避免的。1985年日元的升值及其估计和预期的错误升值导致日本在泡沫破灭之前直接陷入“最后的疯狂”。在经历了五年的“辉煌和光辉”之后，日本经济和房地产业陷入了持续了14年的萧条。这表明包括日本在内的世界各国的房地产泡沫及其破裂并非归咎于客观原因。