过去二十年来，香港的楼市受到很大影响。从一九九七年至一九九八年的亚洲金融风暴，二○○三年的「萨斯」疫症和二○○八年的全球金融海啸，楼市遭受重创。

美联物业房地产价格图显示，近年来，香港房价继续创历史新高，但回到20年的房价表现出“前十名”格局。在一九九七年的房价高峰时期，二手住宅单位的平均有效楼价约为7767港元。其后，经历亚洲金融风暴及非典型肺炎事件后，香港房价每平方英尺甚至一度跌至2309港元的低位。受经济复苏冲击的香港楼市在二零零四年开始复苏，受到全球金融危机和政府的严格控制。不过，截至今年5月份，香港平均房价已经上涨到11509港元，创历史新高。

早在九年前，深圳和香港的房价概念就开始提出。无论如何，深港两地价格的整合还是深圳和香港房价的快速收敛，仍然超出许多人的预期。现在深港价格差距进一步缩小，香港一些喜欢搬到深圳的人有些气馁。

根据高力国际的报告，屯门过去十天的平均土地成交价格为5,169平方尺，即每平方米约485,162平方英尺。 56000元，深圳的楼价已经超过了香港的一些地区。

香港作为全球高房价的标杆之一，是否真的被深圳所取代？在旁观者的艰辛解读中，大陆的一些资本挤出限制政策的方式悄悄“南下”。与“北上”相比，“南下”的势头似乎更为激烈。

根据美联物业的统计，大陆买家在香港的住宅登记份额一直呈上升趋势，若以已知买家名称分析，则2011年第四季升至25％。后来香港政府控制了房地产市场，购买非香港居民的门槛和税收飙升。这一比例开始缓慢下降，下降到10％以下，但近年来已经上升到10％到15％。此外，内地房地产企业赴港取暖的积极性依然不减。高力国际的报告显示，香港内地开发商数量创历史新高，总交易额达361亿港元，同比增长213％。而这个趋势已经开始显现，从2016年开始，刘昊的工作就是拿深圳，香港放映和买房。 “深圳十年前，香港购房的旅客人数并不多，但近年来数量更多，开发商也喜欢到深圳推介自己的房地产，甚至在美联储加息和香港辛辣的监管背景继续许多客户告诉我，他们不会放弃去香港买房地产的计划，因为香港房屋的租金与销售比率远远好于深圳和汇率“。

正如香港政府的“热门技巧”经历了20年的风风雨雨，深港房地产市场似乎走上了调控的相同路径。回想起来，这20年来我们所看到的道路似乎是一个值得借鉴的事件。