日本商业地产发展历史　　 

　　一、发展分析

　　日本的购物中心起源于20世纪60年代，即二战之后的经济复苏期。六十年代末，从事食品和耐用商品销售的日用品卖场（General Merchandised Store）开始形成分支，从事于购物中心的开发工作。1969年日本第一座大型、以百货公司为主力店的购物中心----玉川高岛屋(Tamagawa Takashimaya)购物中心在东京都世田谷区开业。以玉川高岛屋为代表，日本开始发展大型购物中心。不过当时的购物中心理念仍未摆脱百货公司的格局，所提供的服务也较为有限并且集中。在日本，城市中的火车站是货物储运中心以及公众聚集场，而早期的购物中心大都以火车站为中心进行开发，因此在当时购物中心是以市区内的购物中心为主。

　　70年代，伴随经济的腾飞，日本的购物中心也进入快速发展阶段。整个70年代日本新建的购物中心有502家，在80年代这一数字增加到626家。从70年代开始，一些专门从事商业活动的公司将欧美购物中心的模式引入日本，而且此时越来越多的家庭拥有了小汽车，郊区住宅也发展起来，借助这个时机，日本郊区购物中心开始兴起。

　　20世纪90年代是日本购物中心快速发展的一个时期，以现存购物中心的数目为基础，有将近40%的购物中心是在这个阶段建立起来的。90年代平均每年都有100多家购物中心兴建，这一情况一直维持到2000年。2000年6月日本开始实行“大规模零售店选址法”（large-scale retail store location law），尽管大多数关于大型零售商店开设的限制性规定都已经取消，但在交通阻塞、交通安全、停车、噪音、废弃物、废气排放等环境品质方面却对购物中心进行了规范。受此影响，大型购物中心新开张数量在这个法律颁布实施之后实际上都较前几年有所减少。2001年日本新开张的购物中心数只有37家，直到2004年以后，日本购物中心的发展才恢复到先前较为正常的水平。

　　截至2006年末，日本全国共有购物中心2759个，购物中心总面积为44,919,370平米，其中总店铺面积为36,538,400平米。平均每个单体购物中心进驻商铺总数为48个，平均面积为16,281平米。可见日本的购物中心主要还是以小型购物中心为主。以2006年为例，当年日本新开业的购物中心一共有79家，其中体量小于一万平米的购物中心有22家，一万到三万之间的有33家，而体量超过三万平米的只有24家。

　　从销售额水平分析，自1979年日本购物中心的年销售总额就开始超过了过往一直保持强势地位的百货店，此后，购物中心年销售额占当年零售总额的比例也是逐步提高，近些年来这一比例一直维持在20%左右。

　　此外，从2002年开始，都市型购物中心的开发在日本开始有所回归。尤其是在东京，由于日本泡沫经济的破灭，经济的持续不景气，东京的地价开始下跌，因而吸引了不少的房地产开发商在市区兴建购物中心。　　 

　　二、现状特征

　　日本地少人多，土地资源昂贵，因此土地利用率较高，购物中心也以多层为主，停车场配置率低，日本公共交通便利，到购物中心的消费者也以乘坐公共交通工具为主。从购物中心的地理位置分布分析，日本有超过一半的购物中心分布在郊外地域，此外还有26%的购物中心集中在中心地域，即市、区等商业机构比较集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，还有23%的购物中心分布在与中心区域相邻接的周边区域。

　　从主力店的情况分析，日本购物中心的主力店主要有以下几种类型：百货商场、日用品卖场、超级市场、家居中心、折扣店和药店。在日本，60%以上的购物中心只有一个主力店，主要是日用品卖场（GMS）或者从事食品销售的超级市场（SM）。还有25%的购物中心没有主力店。百货商场这一购物中心的主力店在日本的购物中心却并不多。

　　日本购物中心的发展优势不仅仅是体现在硬件设计上，其软件即公共服务也在细微之处体现着人性化。号称代表日本商业地产（专题阅读）新潮流的六本木新城，为消费者提供的是家庭妇孺式的服务：医疗设施、休息区、配钥匙、宠物寄存，免费托儿，妈妈俱乐部影院、为残疾人服务的轮椅电梯等等，一应俱全。此外，有些购物中心甚至连小小的试衣间里都能体现出服务的细致周到。比如在试衣间里铺上了厚厚的地毯，让顾客放心光脚进入，将鞋子摆放在试衣间门外，以防试穿裤子时裤子拖在地上弄脏。还有的购物中心每当下雨时，会专门播放一种音乐，营业员一听就知道外面下雨了，就会给顾客递上一件遮雨的包装物，以免商品受损。　　 

　　三、趋势表现

　　近些年来，日本部分购物中心为了在竞争激烈的零售业中获得发展优势，开始走主题特色的道路，主要表现在购物中心有一个统一的主题或与众不同的设计特点。以Garden Walk为例，该购物中心是东京郊外的一个露天零售广场，其特色是以花为主题。从它的花瓣形的商店屋顶到郁金香喷泉以及向日葵形的表演舞台，这个160,000平方英尺、设有56家商店的露天零售广场展示着华美的花的主题。此外，在人行道上还有花形设计，而遍布整个购物中心的是鲜花和山茱萸。

　　近些年来，日本的购物中心不断调整以适应市场发展，进而出现了一些新的发展趋势。其中定位为NSC（Neighborhood Shopping center）的小区型购物中心正快速增加，成为近几年购物中心产业发展的主流之一。其出现的原因在于早期因竞争关系，日本购物中心都走美式大型化路线，但由于投资及经营成本比较高，难以达到损益平衡，加上近年来大型店（GMS）营运走下坡，业者纷纷转型开设新形态的、规模较小的购物中心以贴近市场需求。

　　体现购物中心新型发展模式的lifestyle centers 近些年在日本也开始有了发展，一般处于市内（downtown），定位中高端，相比较大型的Mall而言，其市场半径要小，但是其服务的大都是较为富裕的人口，其建筑设计不再是封闭型的，而是低密度开放式的，以营造体验式的，更加休闲、娱乐的消费环境。在日本，Mitsui Fudosan已经开发了两家基于lifestyle centers概念的购物中心，分别是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，体现了购物中心这一业态在日本的发展活力。　　 

　　日本电商与传统零售业的厉害关系　　 

　　1.日本的线下实体商业网络相当发达

　　以大阪为例，大阪的商业形态有商业街、车站商业生态图、便利店布局。通常商业街集中在市中心繁华地带，同时各商业街通过各车站生态圈相关联，在各车站之间的地带以便利店、shopmall、supermart布局，从而构建地上地下，从区域以点带面的网状商业生态图。在商业街里面，又以美食站、药妆店、服装店、电玩店及生活用品店为主，力求吃喝玩乐一条龙，一条商业步行街经常可以延绵两三公里，并配有遮阳篷。而在每家实体店店面摆放的商品琳琅满目，同时日本的商品包装一般都偏小，一个货架从上到下可以隔七八层，所以即使是一般的实体店也能置放绝对数量较大的商品品种，以供顾客挑选。而且线下实体店每家都有不同的特色，顾客可供选择的余地较大。

　　2.日本B-C电子商务配送体系是以遍布全国的几万家便利店为据点，实行就近配送

　　日本的包裹服务商可以借助便利店实现包裹的邮寄，在线零售商也可以利用便利店实现就近配送。正是因为日本的电商配送体系是建立在实体便利店的基础之上，这意味着日本电商体系与实体店之间是共存存荣的关系，而不是绝对的你死我活的竞争关系。另外日本的便利店的设置密度较大，没多远就会有家便利店。Familymart前不久还在庆祝其在全日本开第10000家连锁店。

　　顾客在电商网站购物，一般情况下需要填写个人相关信息，包括姓名、地址等，这些势必涉及个人隐私的问题

　　日本的民众相对保守，也比较注重个人隐私，由于比较忌讳个人信息的泄露，因此，诸多民众对于电商还是持怀疑态度。

　　作为中国民众使用电商购物，大多会首要关注注重电商的价格，一般电商的价格要比线下要便宜些

　　在日本，曾经有个机构做过相应的调查，“不用考虑去店铺购买的路程时间、店铺营业时间就能购物”是日本消费者对电子商务的首要理由，而第二位的理由才是“比实体店便宜”。同时，从使用的纠纷来看，日本则是不良商品、伪劣商品、服务不周到占第一位。在日本，商品的品质是消费者的首选，这样作为电商的价格优势显然很难发挥，自然，当便利店遍布全日本时，“不用考虑去店铺购买的路程时间、店铺营业时间就能购物”电商这样的优势就显得苍白无力了。　　 

　　3.日本很早就对其境内从事电子商务的企业实施征税政策

　　目前中国对于电商企业是否征税仍旧是探讨过程中。而由于日本对电商企业在税收上有特别的倾斜政策，因此，日本的电商企业的价格优势也并不是很明显。所以，在某些方面，日本政策导向也并没有以电商为主导。

　　有日本政策方面的导向，还有日本民众对于隐私的考量，因此，日本的电商并没有像中国电商冲击着实体经济，而日本的电商也与实体经济实现共存共荣。