日本的商业地产在经历了20世纪90年代的高速发展后，近年在宏观经济低迷和商场日趋饱和中贴身肉搏、苦苦挣扎。日本购物中心转型的方向之一就是通过将购物与观景、旅游一体化、组合化，来增添购物的乐趣与魅力，收到颇佳的效果，也为日本商业地产的转型开辟了一条新路。

　　位于日本大阪市的难波公园是购物中心自然景观化的杰作和代表。虽然叫公园，但难波公园是一个不折不扣的大型购物商城。远眺商城，就是修建在斜坡上的8层屋顶花园，层层叠进、绿树成荫，将整个建筑覆盖。每一层都有独特的景致，树林、草坪、岩石、峭壁、峡谷、溪流、瀑布、池塘，这些景观与商场融为一体，给人一种置身大自然的感觉。商场中的很多餐厅和咖啡厅的露天位置就布置在这些自然景观中，使消费者在购物的同时，还能享受到自然的静谧与惬意。花园的每一层都通过岩洞、河谷、小溪等探险般的自然空间与购物中心售货区域相连，为购物增添了些许自然探险的神秘和新奇。

　　除了在商场内部营造自然生态式体验式外，依靠出色的选址，将欣赏周边自然景观与商场购物串联起来的“旅游＋购物”模式在日本也是备受推崇，并获得了极大的成功。三井不动产株式会社旗下的三井奥特莱斯可以说是这一模式的成功典范。

　　位于千叶县的木更津店，将自身定位为“旅游度假型”购物中心，主打“滨海风情”。消费者可以在购物之余，享受这一独有的乐趣。另外，消费者还可以选择去附近的“母亲牧场”体验牧场劳作乐趣，到“德国村”感受西欧异国风情，很多消费者慕名而去，用一整天的时间体验“旅游＋购物”的乐趣。木更津店现平均日接待顾客近10万人，这在竞争激烈的日本东京商圈可以说是成绩斐然。三井正计划丰富并开拓新的“购物游”线路，在自然景观秀美的北部富山县，将秘境黑部峡谷、宇奈月温泉、国宝瑞龙寺以及五个山“合掌造”村落等景点串联起来，形成“半天旅游，半天购物”的模式，以吸引周边顾客。

　　日本商业地产旅游式业态转型对我国的启示。

　　第一，追求人性化是商业创新的动力和源泉。这不仅体现在商品的物美价廉和物有所值，更体现在将消费环境营造得更加便利、舒服和温馨的努力。

　　第二，准确判断并力求满足顾客和商家的需求。长久以来，中国商业地产开发商热衷于复制，很少对顾客和商家的现实需求做详细的调研和精准的判断，更少有开发商把顾客和商家的需求预留或落实到商业地产项目的规划、设计和建设中去。因此，尽管中国商业地产建筑规模大、发展速度快，但外表的光鲜亮丽却难掩实际收益的低下。日本购物中心的探索给我们上了很好一课，大阪难波公园和三井奥特莱斯的目标就是为了迎合都市人希望远离钢筋水泥，回归自然、放松身心的需求。所有的景观设置、旅游路线安排也是在实际调查，仔细研究大众需求基础上精心制定的。因此，唯有开发商的眼光向消费者和商家的需求看齐，商业地产项目开发的创新才会有正确方向。

　　第三，尊重专业知识和人才，在学习中持续创新。商业地产项目对专业技术和知识要求极高，而我们的商业地产商往往由于专业性不够或对专业知识、专业人才重视不够导致使用价值低下、绩效平平。大阪难波公园和三井奥特莱斯从规划、设计到运营管理，投入了大量的专业技术人员，并聘请专业公司经过反复的试验、调整、再试验、再调整，才最终形成了比较成熟的商业业态创新。对专业的尊重还需要谦逊的心态和持续的学习，构建高管群体的学习型创新型组织。这是业态创新的成功实施和未来持续创新的重要保证。特别是当能力驾驭不了目标，方向尚未清晰可见时，就更需要沉下心来，历练、沉淀和积累。

　　日本商业地产旅游式业态转型对我国的启示。

　　第一，追求人性化是商业创新的动力和源泉。这不仅体现在商品的物美价廉和物有所值，更体现在将消费环境营造得更加便利、舒服和温馨的努力。

　　第二，准确判断并力求满足顾客和商家的需求。长久以来，中国商业地产开发商热衷于复制，很少对顾客和商家的现实需求做详细的调研和精准的判断，更少有开发商把顾客和商家的需求预留或落实到商业地产项目的规划、设计和建设中去。因此，尽管中国商业地产建筑规模大、发展速度快，但外表的光鲜亮丽却难掩实际收益的低下。日本购物中心的探索给我们上了很好一课，大阪难波公园和三井奥特莱斯的目标就是为了迎合都市人希望远离钢筋水泥，回归自然、放松身心的需求。所有的景观设置、旅游路线安排也是在实际调查，仔细研究大众需求基础上精心制定的。因此，唯有开发商的眼光向消费者和商家的需求看齐，商业地产项目开发的创新才会有正确方向。

　　第三，尊重专业知识和人才，在学习中持续创新。商业地产项目对专业技术和知识要求极高，而我们的商业地产商往往由于专业性不够或对专业知识、专业人才重视不够导致使用价值低下、绩效平平。大阪难波公园和三井奥特莱斯从规划、设计到运营管理，投入了大量的专业技术人员，并聘请专业公司经过反复的试验、调整、再试验、再调整，才最终形成了比较成熟的商业业态创新。对专业的尊重还需要谦逊的心态和持续的学习，构建高管群体的学习型创新型组织。这是业态创新的成功实施和未来持续创新的重要保证。特别是当能力驾驭不了目标，方向尚未清晰可见时，就更需要沉下心来，历练、沉淀和积累。